讨论一下二手房价格拐点的事Part3

1、三月份市场交易情况

2026年3月，上海楼市在“沪七条”的催化下，叠加学区报名季，迎来了一波“小阳春”。单月市场交易量3.1万套，创近5年来新高，成交主要集中在300万以下的刚需房源，外环外及中外环间最为活跃。沪七条通过放宽限购、提高公积金贷款额度（月供减少）等，直接激活了刚需购买力。市场预期得到改善，客户决策周期明显加快，但这波由刚需释放带动的热度能否持续，关键要看4-5月能否成功传导至改善型需求。

2、制造业PMI

根据国家统计局3月31日发布的最新数据，2026年3月中国制造业PMI为50.4%，时隔两个月重返扩张区间（即50%荣枯线上方），经济景气度全面回升，但原材料价格快速上涨带来的压力值得后续关注。

· 📈 制造业PMI：50.4%（前值49.0%），产需两旺，新订单指数（51.6%）和生产指数（51.4%）均大幅回升。
· 🏢 非制造业PMI：50.1%（前值49.5%），服务业（50.2%）和建筑业（49.3%）均有改善，但建筑业仍略低于临界点。

两个关注点：

· 价格指数飙升：受国际油价上涨等因素影响，原材料购进价格飙升至63.9%（+9.1%），企业成本压力明显加大。
· 中小企业改善：在政策支持下，小型企业PMI大幅回升4.5个百分点至49.3%，景气水平明显改善。

3、未来走势K型分化

上海正处在从“下跌”到“企稳”的关键转折期，可以说是全国最有希望率先筑底的城市，未来的上海楼市不再是“普涨”，而是结构性行情。

· 核心资产：市中心、优质学区、高品质次新房，由于稀缺性，价格会率先企稳并修复。

· 边缘资产：远郊“老破小”、无学区老房，可能长期面临流动性差、横盘甚至阴跌的压力。

要记得宏观基本面是根本，房价企稳回升最终依赖于居民收入和预期的根本性好转，这需要一定时间。