京沪深二手房放量反弹,信达地产万科A露曙光?

刚过去的3月，北上深三地的二手房市场出现后疫情时代罕见的量价齐升的“小阳春”

其中，深圳二手住宅成交环比增长116.8%

北京二手住宅成交环比增长144.6%

均创一年来的新高

上海二手住宅成交则创5年来的最高纪录

北上深二手房回暖，直接原因是以下两大利好

一、限购松绑

北京放宽了五环外和非京籍家庭的购房限制

上海在2026年2月发布了“沪七条”，对限购、公积金贷款等进行了优化

二、二手房房价跌幅远大于新房房价

二手房房价已回落至2016-2017年前后的水平，吸引力大增

“开新收割机”某球专栏2024年5月17日文章《“地产五折收储浪”排雷对比表》

里面的信达地产，已于日前公布2025年年报

营收较2024年减少42.9%、且出现78.75亿元的巨额亏损

很简单，新房买不出去，可是利息要还

新房房价继续俯冲，被人为压低的存货减值准备要按市场水平计提，才能反映存货的真实价值

信达地产2025年计提了61.2亿元的存货跌价准备

较2024年的21.4亿元增加近40亿元

是出现巨额亏损的重要原因

不过，61.2亿元的存货跌价准备仅相当于382.6亿元货值的16%，还是没办法全面覆盖新房跌价风险

开新哥独家视角分析：

信达地产2023年年报 “净资产/未预售存货”数值为80%

2025年年报，信达地产净资产159.6亿元，未预售存货291.96亿元

“净资产/未预售存货”数值为54.66%，低于2023年时的万科

所以，信达地产的2026年，大概率还要继续出现十位数的亏损

至于万科A,情况更不容乐观

2025年年报净资产1169亿元 ，未预售存货2912亿元，“净资产/未预售存货”数值为40.14%

未预售存货是净资产的2.5倍

一旦未预售存货账面价值与市场价接轨，则净资产将巨幅销蚀

万科A2025年年报存货4003.7亿元，存货跌价准备仅266.4亿元，计提比例6.65%

较2024年度的2.18%虽大幅增加2倍，但仍然偏低

如果2026年计提翻倍，则计提存货跌价准备这一块，万科就还要至少亏掉250亿元

能不计提吗？不可能的

除非年内全国二手房房价出现明显上涨，否则今年的新房房价将继续下跌

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