一个房产销售的扭曲买房思维

今天在微信视频号上看到一个长沙房产销售员的这么一段话，直接上图：

关于这段话，我是非常的不认同，甚至十分反感。这段话在逻辑上存在严重的幸存者偏差和风险美化，把“加杠杆买房”这一高风险行为，包装成了“银行替你扛风险”的安全投资。在当前的房地产市场行情中，这种观点极具误导性。

这段话最大的迷惑点在于混淆了购房者与银行的关系，把“债权债务”关系偷换成“风险共担”的概念。银行不是购房者的“合伙人”，是“债主”。银行在意的是抵押物，也就是你的房子。当房价下跌导致抵押率不足时，银行会要求你补充抵押物或提前还款。如果还不上，银行会起诉并拍卖房产，剩余债务依然由你承担。

 “银行帮你承担大部分”是伪命题，银行出的是“钱”，但是这钱是在用你的房子作为抵押换来的，甚至都不是等值抵押。你的房子价值100万，最多只能贷出85万。你出的是“首付+未来30年现金流”。一旦断供，先亏光的是你的首付，银行通过拍卖房产收回本金，亏损的最终还是你。

其次就是现实风险，资产≠流动性，房产是“冻住的财富”。视频中的这段话假设了“关键时刻能拿出大钱”，这严重脱离了房产的现实变现难度。在当前房地产市场，二手房流动性极差，挂半年无人问津是常态。真正的“关键时刻”，如重病、失业急需用钱，房产无法像存款一样实时到账，变现周期极长。如果真到了急需用钱被迫卖房的地步，急售通常意味着要大幅降价。若走法拍流程，成交价往往只有市场价的7-8折，扣除各项费用后，你可能不仅拿不到钱，反而倒欠银行。

第三就是房子的资产属性，能住≠能增值，负资产风险真实存在。 “房子不会凭空消失”，但价值会，房子物理存在，但资产价值会蒸发。如果房价跌幅超过首付比例，房子就变成了“负资产”（房价 < 剩余贷款）。此时房子虽然能住，但你已经失去了“换房”或“套现”的能力，被牢牢锁死在债务里。有人在2021年花费150万买了一套房，这套房在21年的价值就是150万，但在2026年的今天，价值可能只有70万，另外80万就是购房者的真金白银，消失不见了。但是银行不会少一份钱，相反还赚取了你的数十万利息。

能说出这样的话，其心理动机就是典型的“屁股决定脑袋”。视频中提到的“天天喊跌的没买房，买了房的都懂”，这是典型的认知失调缓解机制。有些已经买房的人，为了缓解“资产缩水”的焦虑，会本能地寻找理由自我安慰，他们不会强调自己背负的月供压力，也不会承认如果现在卖房可能亏损的事实。

这段话看是是“鸡汤”，实则是“毒药”。不可否认的是，房产在此前的数年间确实帮助部分人完成了财富积累，但是，仅用过去的成功经验预测未来，却完全无视了杠杆的双刃剑、流动性枯竭风险以及宏观周期的转向。

这个博主似乎是长沙某售楼部的销售员，其发布的言论不止这一条，还有下面这条。

房产理应回归其居住属性和现金流消耗的本质，如果是自住且月供无压力，可以淡化短期波动；但如果将其视为“关键时刻能救急的资产”，在当下环境中需极度谨慎，因为流动性才是危机时刻的王牌，而非账面资产。

关于这种言论，大家怎么看呢？欢迎留言探讨。