彭博社于2026年4月6日发布专题报道《Underwater Mortgages Force China’s Banks to Get More Creative》（水下抵押贷款迫使中国银行更加创新）直击中国房地产市场当下的隐秘一角。水下抵押贷款是指借款人欠银行的贷款本息总额，已经超过了房产当前市场价值的贷款状态。在过去房地产市场较热的时候，很多购房者采用高杠杆方式买房，首付比例通常只有20%到30%，贷款部分占到房价的70%以上。一旦房价出现明显回落，房产的实际价值低于剩余贷款余额，借款人就进入了负资产的处境。简单来说，就是贷款额大于房产现值。即使把房子卖掉，也不够还清银行的钱，差额部分需要借款人自己补上。在当前环境下，这种情况比较突出。从2021年以后，房地产市场进入调整阶段，全国多地二手房价格有所回落，三四线城市调整幅度相对更大。新房销售不如以前活跃，库存压力还在。借款人原来把房子看作保值资产，现在心态发生了变化，觉得继续还款的压力变大。银行这边则需要面对抵押物价值变化带来的新情况。水下抵押贷款的核心是“贷款额 > 房产现值”。它不同于传统违约，而是“战略性困境”：借款人可能仍有还款能力，但缺乏动力继续供房，因为继续还款等于为贬值的资产买单。这一现象在全球房地产周期中屡见不鲜，但在中国当前环境下，因居民部门杠杆率较高、房产占家庭财富比重极大，其影响被放大。根据最新市场分析，中国房地产市场正处于较长周期的调整中，部分住房价值出现回落，导致一些抵押贷款进入了水下状态。UBS集团最新估算显示，到2027年可能有多达330万套住房陷入水下状态，银行潜在损失高达2320亿元人民币（约337亿美元）。这一数字远超此前市场预期。
2025年至2026年，不少城市的二手房价格出现一定调整，部分区域累计变化幅度在20%到30%左右。新房市场销售还在逐步恢复，整体库存需要时间消化。受影响比较明显的是2018年到2021年期间高位入市的购房群体，他们当时的贷款余额较高，而现在房产市值有所回落。彭博社援引案例显示，上海等地个别借款人房产市值已低于贷款额30%以上。全国范围内，中小银行和地方金融机构因为贷款比较集中于本地项目，需要更加注重风险管理。目前官方还没有公布全面的统计数据，但市场机构测算显示，问题贷款占比可能已达存量房贷的10%-15%。随着LPR利率下调虽缓解部分月供压力，但房价回暖缓慢，负资产群体仍在扩大。水下抵押贷款如果处理不当，可能会给银行经营和地方经济发展带来一些压力。对银行来说，抵押物价值变化会让坏账准备金增加，资本充足率面临一定考验。一旦借款人大规模违约，银行需通过法拍处置房产，但大规模法拍会进一步增加市场供给，加速房价螺旋下跌，形成恶性循环。对地方经济而言，房地产产业链曾经在经济增长中发挥重要作用，中国房地产及相关产业链曾占GDP比重超过25%，房价下跌直接冲击居民财富效应。负资产家庭消费意愿下降，购房、装修、汽车等大宗消费受抑，拖累内需。从宏观上看，居民家庭杠杆率保持在合理水平，但这类情况如果扩散，可能会对整体消费信心产生一定影响，进而关系到经济增长的平稳运行。银行和地方经济需要共同应对，避免出现连锁反应。
