楼市小阳春还在继续，后台询问各个总价段买房的朋友明显多了起来！目前市场正处在一个向好的拐点，无论是刚需上车、还是改善置换，大家都要珍惜当前的置业窗口！之前已经帮大家整理300万以内、500万级的二手房置业攻略：开始之前，先跟大家分享一下3月以来链家总价800万级新增挂牌房源情况：截止到3月31日，上海二手房新增挂牌15555套，其中总价800万级的房源588套，占比约3.78%，略低于存量挂牌占比！
在这588套房源中，挂牌价低于小区均价的房源占比约63%，挂牌价为小区最低价的房源占比约48%
这说明新入场的房东心态差距非常大，大多数人是比较务实，试图在快速成交和卖价更高找到平衡，也有相当大比例的房东选择直接用最低价抢占先机！那对于预算800万级正准备上车的朋友来讲，这些用最低价抢占先机的房源值得重点关注，捡笋的机会不少！整理新增挂牌中挂牌价为小区最低价的房源明细，希望对大家买房有所帮助！备注：1、以下二手挂牌数据、带看数据来自链家网；2、以下数据及结论仅供参考，不作为资产配置依据。据最新挂牌数据显示，截止3月31日，链家网合计有81461套房源挂牌其中挂牌总价800万级的房源有3301套，占总池子比例约4.05%我们把这3301套房源按环线划分，可以看到不同环线之间的占比比较平均，中外环间占比相对较少，占比为22.66%不难发现，当下如果手握800万级的预算，可选房源的主要类型是· 20-30年房龄占据半壁江山，10-20年占比近三成；
· 110-140㎡占比最高，约34.87%，总体来讲偏向中大户型；
· 3房户型，总占比约43.08%，2-3房合计占比超76%；随着小阳春热度持续发酵，二手房的带看热度也在快速上升！统计了其中800万级挂牌房源的带看量TOP50小区，大家可以作为参考！其中比较热门的小区包括：普陀的中远两湾城、武宁的绿地世纪城、莘庄的万科假日风景、古美的万源城、康桥的绿地东上海以及御桥的仁和都市花园等据网签成交显示，总价800万级热门板块主要集中在中环附近，内环内优质选择也不少！浦东主要是花木和北蔡、浦西主要是四川北路和虹桥板块，其余像大宁、张江、东外滩各有表现花木作为上海的城市副中心，一直以来都是陆家嘴、张江、金桥等地工作的高新人才置业的首选之地。早在1999年的上海市总体规划中，花木就和徐家汇、五角场、真如一起成为四大城市副中心。在上海浦东2035规划中，花木-龙阳路城市副中心是距离浦东城市主中心最近的一个。它的定位为行政文化商务中心，分为花木和龙阳路两个区域。花木不仅自身优秀，更是以3站地铁的距离紧靠小陆家嘴。上海著名的金融街，全长5公里的世纪大道的尽头就是花木。除了陆家嘴外，浦东产业发展最成功的地方就是张江，而花木与张江仅仅只有一站地铁的距离。东北方向紧贴新一代的副中心金桥，通用、华为、日立、万国、沃尔沃等大型公司都位于此。IT、金融、医药、汽车等各大行业在花木周围都有很多中高端的就业机会。龙阳路区域以商业办公功能为主，打造绿色低碳、高效便捷、功能多元的现代化综合商务核心区。花木行政文化中心区东侧的杨东板块，自1994年开发建设以来，大量住宅开发已经启动，逐渐形成了浦东内环比较安静宜居的板块。杨东板块紧贴内环线，板块内居民可以通过内环高架，无论是去哪个核心区都是比较方便。花木板块的居民可以直接在龙阳路地铁站的龙阳广场享受各种商业配套，再加上地铁站边上的麦德龙商场，高中低的商业需求都能被满足。嘉里城、喜马拉雅等也能为花木板块的居民提供一站式的购物休闲娱乐。目前花木板块挂牌二手房数量较多，但整体价格不低，其中近一半的挂牌房源房龄在20年以内，居住舒适度有保障。①上海绿城、陆家嘴中央公寓、仁恒公园世纪等次新商品房周边有数量可观的次新商品房，小区体量很大，以改善户型为主，总价较高，适合一步到位的改善置业。包括上海绿城、大唐盛世花园，花木绿城锦绣兰庭，仁恒·公园世纪、香梅花园、陆家嘴中央公寓、锦绣满堂花园。这一类的小区有海桐苑、锦绣苑、牡丹苑、环龙新纪园等，挂牌单价目前在6.5-7.5万/m²左右。北蔡与碧云、花木是同时期的，但花木因为城市副中心的定位、碧云因为国际社区的定位，发展已经远远甩开了北蔡。这些年，随着花木碧云这些周边区域的房源供应逐渐减少，北蔡楼市已经逐渐受到买房者的认可。北蔡占位浦东市区中心腹地，周边高新产业板块环绕，向北是陆家嘴，向西是前滩，向东是张江，承接大量高净值产业人口置业需求，天然是浦东高端居住区！北蔡的主要置业群体一部分由东面张江的人口外溢组成，张江板块规划住宅用地比较有限，对于那些无力负担张江房价的置业客来说，目光自然而然转到了北蔡。另一部分人口由内环内区域改善置换出来，相对而言，北蔡离市中心更近。北蔡被上海人知道是源自于十几年前作为动迁房的基地，当然规模不是太大。后来能够被大家熟悉，主要是源于品质非常好的大华锦绣华城十几个街区，北蔡城镇化就此起步。北蔡的第二个小高潮是浦东星河湾漫长的建设及三条地铁线开通，这里形成5+1的轨交模式，18号线纵贯北蔡镇南北；13号线横穿北蔡东西向；7号线紧贴北蔡最北的高科西路；16号线与11号线也紧邻北蔡镇。上海规划十大楔形绿地，北蔡楔形绿地是其中位置比较好的，位于中环线附近，是金色中环重要组成部分。整个大片区由五个部分组成，包括北蔡联勤片区，康桥花墙片区，北蔡中界杨桥片区，北蔡产业片区， 一六卫行钱堂片区。北蔡二手房挂牌的小区数量比较多，分布比较散，主要分为两大类：以大华锦绣社区、万邦都市花园为代表，这两个小区不仅体量很大，房源挂牌量和成交量也是北蔡板块内比较多的，配套设施同样是板块内最好的。大华锦绣华城共分为19个街区，组成比较复杂，有商品房有动迁房有老公房，商品房有高层还有别墅。大华锦绣华城不同小区的各类户型总价门槛也不相同，大华斐勒公园在千万附近，十一街区800万左右，动迁房有些600万以内房源。一街区、二街区都是动迁房，产品相似，有6层多层和18层高层，1-3房面积段相似。学区都是进才实验小学（大华校区）+进才实验中学南校。四街区、五街区对口学校都是进才实验小学西校大华校区和上南中学东校。4街区有动迁有老公房也有商品房；5街区是大华斐勒公园，纯商品小区。九街区、十街区在片区的东北方向，都是动迁小区，房龄也接近，1-2房的面积段重复较高。小学都是昌邑小学大华校区，初中都是上南中学北校。十二街区有些1房小户型，所以有500W以下的房源，其他房型的总价门槛十一街区都更高一些。十四街区、十五街区、十六街区，十七街区都是有又有别墅又有公寓的项目。13-17街区都有1房小户型，13街区面积更小只有45平。十八街区、十九街区也是公寓和别墅的组合。公寓1-3房都有。北蔡板块的挂牌房源有一多半房龄超过了20年以上，比如锦华花园、由由新村等，这些小区中户型比较丰富，总价跨度也比较大。四川北路是上海市虹口区的一条南北向街道，全长3.7公里。出版于上个世纪30年代的《上海风土杂记》中有如下描述：“全上海除南京路、衡山路、荣乐东路、福州路以外，以四川北路为最繁盛，日夕车辆、行人拥挤。——可见四川北路昔日繁华。如今的四川北路板块位于虹口区内环以内，北接鲁迅公园板块，南抵苏州河，东邻北外滩，西侧是老静安。90年代初，四川北路一度与南京路、淮海路齐名，但是随着新兴商圈的崛起，四川北路竞争力逐渐减弱，但仍充满市井和平民气息的商业氛围。板块以四川北路为核心分布，四川北路南段是苏州河北岸，与北外滩相融，古典建筑颇多，有多处英伦建筑，现代化商场和写字楼屹立在黄浦江周边。中段是板块内最繁华、最热闹的区段，依托便利的轨交和四川北路公园、爱思儿童公园的良好生态环境所带来的大量人流是相对最繁华的商业地段。北段是文化底蕴最浓厚的区段，尽头就是鲁迅公园板块，多伦路、溧阳路、山阴路各具风情，文化名人建筑、园林、体育场馆等都集中在这里。四川北路板块在上海市2035规划当中被划入了CAZ（中央活动区），未来的发展空间将会更大宏大。要知道，全虹口区只有四川北路和北外滩两个板块划入CAZ规划区域，面积各占一半，也足以见得板块的发展优势之大。另外，临平路与四川北路板块紧密相连，大多会同时提及。临平路板块内的虹镇老街曾是上海老城区最大的棚户区，上世纪90年代末开始，虹镇老街陆续拆迁，由香港瑞安集团接手改造。经过近20年的建设，瑞虹新城已成为虹口首屈一指的中高级住宅区，瑞虹新城建造很多新小区，组团内有瑞虹天地太阳宫、月亮湾和星星堂等商业。四川北路板块内挂牌房源很少，一直以来的常态，大多都是商业。可关注的小区推荐如下：金机大厦、金横小区、双宝小区、求精大厦、天通庵路657弄、多伦多公馆、金象大厦、虹祺花苑、河滨大楼、金虹花苑等，小面积户型居多，有机会低总价上车。可考虑的小区如下：珠江铂世外滩界、外滩99、国际明佳城、溧阳公馆、海伦新苑等，整体总价偏高，虽有小户型，但房源非常少。长宁虹桥板块，即虹桥经济技术开发区，西邻虹桥机场，得地理位置优势，先后经国务院和上海市人民政府决定，择址辟建并批准开发建设。上海虹桥经济技术开发区是1979年开始规划，1983年开始建设，经国务院批准的第一批十四个经济技术开发区之一。虹桥经济技术开发区占地面积0.65平方公里，总体布局上分为展览展示区、商务办公区、酒店居住区、外事活动区、绿化区等几个部分。经过十多年的开发建设，虹桥开发区已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的新兴商贸区，并专设了涉外领馆区。呈现出一派欣欣向荣的景象。长发虹桥公寓是于2005年建成，分为小高和高层，密度比较大，楼下活动空间少一点。户型1-3房面积从小到大都有，面积和总价跨度都很大。长发虹桥公寓在整个区域房龄都算小的，从外立面来看就有明显的区别，看起来比实际的房龄要年轻一些。小区靠近马路的一排的是双层真空玻璃，隔音又隔热。伊犁小区房龄很大，品质一般，就是普通的老公房的样子。楼层不高，3、4、5层。楼栋内部密度比较大，从梯户比就可以看出来：1梯3-7户。面积不大，户型上要具体看，部分业主选择保留客厅。老西门板块得益于上海的一个地名——老西门，旧县城城门仪风门，旧址在今复兴东路中华路口，其位于城垣正西，故又称老西门。在未来，对于老西门板块有红利影响的规划则是“中央活动区”（CAZ）的提出。上海市发布的十个“城市更新单元”对我们判断中心城未来的发展至关重要，包括了外滩第二立面、老城厢地区、徐汇衡复地区、静安石门二路地区等。从黄浦区自身来看，目前新天地、外滩、南京路都有了非常好的发展，而黄浦世博滨江、老城厢是仅剩的两个待更新区域。老城厢将以链接新天地和外滩金融城的“蓝绿丝带”为突破口，带动整体的更新和发展。老西门板块接下来是大手笔城市更新，将打造文化商业活力街区，崭新的城市界面有望与黄浦滨江连成一片。黄浦滨江板块CBD居多，商务楼宇密度高、体量很大，产业定位也非常高，以金融保险业和总部经济为主，号称陆家嘴2.0。老西门板块的二手房小区呈现了两极分化，一个是以50平米左右为主的老小区，一个是以150平米及以上为主的次新品质小区。但是老西门板块的二手房源分布比较散，9成的小区都是个位数房源挂牌。所以，蓬莱二小辐射的小区更值得关注，大致有：光启南路80号、港龙公寓、华兴里、紫金苑、静修路10弄、柳江街19号、柳江街21号、佳志里、裕厚里、蓬莱路258弄、三在里、中华坊小区、蓬莱路421弄等。闵行古美素有“闵行东大门”之称，板块一路之隔就是徐汇区。虽然地理位置上地处中外环间，但房价却已经直逼上海内中环一带。古美所在的中部板块北靠虹桥枢纽，西接松江G60科创大走廊，南邻莘庄工业区，东连徐汇滨江和漕河泾开发区。形成“一带六廊，四心五片”的空间结构。古美就被“四心”包围，包括莘庄城市副中心，七宝、虹桥、梅陇四个地区中心。古美紧邻的康健板块，是徐汇区优质学区聚集地；东部的漕河泾开发区，汇聚大量的高素质人才；西部则是七宝历史文化古镇和新一代城市副中心莘庄；北部是以服务业著名的静安新城；南部则为闵行老牌商圈梅陇镇。作为周边产业代表的漕河泾开发区，汇集了大量的高尖技术人才，应运而生了诸多购房居住需求，从而也带动了近邻板块——古美“居住型宜居社区”的快速发展。当然，古美板块也不乏亮眼的新规划，大规模CBD——新九星城。九星片区曾经是上海最大的综合市场，1.3平方公里的土地被整体焕新，代之而起的是一座全能的生活新城。新九星城规划建设国际家居建材贸易中心，9栋主体结构已全部封顶，并通过强化居住功能，建设“产城融合，居职平衡”的宜居社区。九星片区的外环对面，是约84万方超级公园湿地。除了闵行体育公园，有闵行文化公园、黎安公园、双拥公园等3个大城市公园环绕。再加上规划中的九星公园和顾戴公园，共计六大公园近130万方的生态资源服务古美，串联起一个都会生活绿轴。目前古美板块挂牌二手房数量较多，且整体价格不低，其中近一半的挂牌房源房龄在20年以内，居住舒适度有保障。房龄20年以内次新房相当丰富，包括大上海国际花园，江南星城，蓝色港湾(公寓)，莲浦花苑，新时代花园，九歌花园等。新时代花园是2001年建成的，有大量的多层住宅和部分小高。绿化率高达51%，梯户比是一梯两户。小区干净整洁，但是并不是人车分离。万源城是板块内知名的大规模居住社区，临近12号线顾戴路站。整个社区占地130万㎡，配备10万㎡生态公园及乐斯生活会馆、无限E家生活馆等成熟商业，更引进一级幼稚园、协和双语学校等学区。目前挂牌的有逸郡、御溪、尚郡、御璄等多期房源，最早的建成于2008年，最新的距今仅7年，面积段从72-200多平，户型选择多样。古龙苑、宝城大厦、金梅公寓、古美一村、古美三村、古美四村、古美五村、古美六村、古美十村、古美七村、古美八村、古美公寓、莲花公寓、上海花园、南方新村、平阳二村等都是90年代建成的，房龄相对较大。说起近些年人气高涨的新兴板块，那一定要提到新静安的大宁板块。15年底静安区北扩将闸北收入囊中，其中受益最大的非大宁莫属。地价高涨，配套升级，越来越多的大牌开发商抢驻大宁，加上教育资源的加持，让大宁的二手房一度成为购房者眼中的“香饽饽”。早在13年底发布的《上海市商业网点布局规划》中，大宁国际商圈就跻身为“市级商业中心”，与淮海中路、徐家汇、五角场等同属一个级别。时隔两年后“撤二建一”新静安重组，扩容后的新片区总面积达37.3平方公里，相当于原静安区4倍多，并实施“一轴三带”发展战略，战略中的中环大宁两翼更被定位为产城融合发展集聚带。作为中环大宁产业代表的市北高新园区，是国务院批复同意建立的全国第三家国家自主创新示范区--张江国家自主创新示范区的重要组成部分。这个斥资约240亿打造约120万㎡国际科创住区，承袭了中央活动区CAZ理念，将商业、居住、文化、公园、办公结合，将打造一个富有活力的高尚生活区。前所未具的科创产业配套群拔地而起，将产业与生活深度融合。包括7*24小时全天候社区、多维度科普公园、健康生态环道、360°立体垂直花园、沉浸式公共开放空间、“热带雨林式”大数据产业集群等。当地注册企业约2800余家，跨国公司地区总部19家，具有总部特征的龙头企业50余家，大数据企业240家。大宁国际商业广场（约25万㎡）、大宁音乐广场（约14.5万㎡）、协信星光广场（约9万㎡）均已成为区域内集中的消费场所，另外还有约34.8万㎡大宁久光百货，宝华国际广场、宝华中心等市级商业中心。目前已有大宁国际幼儿园、绿岛幼儿园、大宁国际第二幼儿园、安庆幼儿园，大宁国际小学、闸北实验小学教育集团、上海市风华初级中学等。风华初中属于静安区内优质学校，板块内大部分都在风华初中的覆盖范围。大宁板块的二手房可以分为20年以上老小区、品质次新商品房、房龄较新的动迁房。大宁龙盛雅苑和绿色丽园的1房小户型面积比较接近，粤秀名邸的1房小户型面积要更大一些，总价要高上一点。如大宁金茂府、明园森林都市、象屿大宁悦府、静安府、宝华现代城、慧芝湖花园、歌林春天馨园等同样高品质的次新小区，居住环境相当优越。如宁和小区、四方小区、大宁新村、粤秀苑、延长路265弄小区、共和新路1869弄小区、延长中路451弄小区等。大部分都是1-2房的小户型，总价比较低。
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