3月31日下午，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区落地。
现场，居民施先生与静安区保障房公司签订存量房收购合同，将一套位于静安区宝山路、面积为40平方米的房子，以220万元的价格卖给该公司；再用这笔钱作为专项补贴，与新建商品房“誉静安”的开发商签订购房合同，购买了一套同样位于静安区的新房——一个小时不到，完成了“旧房换新房”。
今年2月，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作启动试点，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区。如今，该市首例“住房收购置换”项目完成签约，这套40平方米“小房子”的买卖，不仅标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展，还藏着让青年在此宜居安居的城市温度。
记者了解到，施先生出售的这处房产的市场单价一般在5.2万元至6.9万元间波动。施先生卖给静安区保障房公司的价格属于中间价。但与此同时，他需要在静安区内再购置一套改善型住房。也就是说，220万元不能直接得到现金，而是用来补贴其在本区范围内购买新房。这既能盘活现有的“小房子”，又带动了本区域的房地产消费，可谓一举两得。
上海财经大学副校长、房地产经济学教授姚玲珍说，上海这一“政府引导、国企实施、市场运作”的模式值得借鉴，“根据我们去年进行的上海市保租房溢出效应研究，这种做法实际是政府部门在调结构，通过这种新方式优化社会治理”。
姚玲珍团队对上海市保租房的研究发现，上海目前的保租房结构存在一定的“错配现象”。“上海在‘十四五’期末累计建设筹措60万套（间）保障性租赁住房，成就显著。但个别地方的保租房住不满，说明存在一些错配问题。”姚玲珍说，最主要的错配在于“空间错配”，一些地方产业不发达，但盖了很多保障房，申请人数很少；还有一些地方，保障房又供不应求。
据了解，2025年上海全市日均新增科技企业超过320家，新集聚海内外人才近15万人。姚玲珍团队对这群新上海青年的调研显示，他们中大多数人喜欢居住在较热闹的市区，喜欢独立空间的小户型，希望交通方便、租金尽量低一些。
收购二手住房用于保障性租赁住房，作为上海首批试点，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源；静安区聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，采取片区式收租为主、零散收购为辅的策略；徐汇区探索通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型的房源。
这两天，上海居民朱先生正四处打听“政府收房”的相关消息。他在浦东新区内环内塘桥板块拥有一套40多平方米“一室户”，“想把手上的小房子出给政府，免了二手房交易手续费，直接就能买新房，改善一下住房条件。但又担心卖亏了，现在二手房市场又起来了，政府收购价毕竟相对低一些，不如直接卖二手房”。
最近，上海二手房市场回暖信号明显。上海市房地产交易中心官网“网上房地产”的数据显示，今年3月，上海全市二手房网签3万余套，创下5年来单月最高纪录。期待置换，又怕换亏了，部分手握市中心小户型房产的房东开始纠结。
在姚玲珍看来，青年的租房诉求与政府此次“回收小户型”的政策导向不谋而合，“回收合适的小户型，重新装修，再以略低于市场价的价格租给年轻人，更有助于社区和谐和外来人口融入，更有城市温度”。
4月2日，记者通过上海市“一网通办”服务平台查询发现，当日房源共有457套，其中内环内的小户型房源多数处于“轮候较多”状态，只有个别价格较高的黄浦区房源存在“房源较少，轮候0人”的情况。内环内小户型保租房的资源稀缺性可见一斑。
就读于上海某高校工业机器人专业的罗晓（化名）即将毕业，他告诉记者，自己毕业后打算回老家江苏常州就业，“因为上海的住房成本对我来说太高了”。
“上海城市的老龄化程度很高，要想引入并且留下大量青年人才，解决他们的住房问题是核心。”姚玲珍认为，政府“回收小户型”再出租给来沪青年的做法，能有效打通二手房“置换链条”，有助于楼市的良性循环，“抓住了楼市的一个关键痛点，对提振消费的价值也很大”。
姚玲珍说，城市发展需要各类人才，大量新市民、流动人口、城市建设者和管理者也需要有更加“对味”的居住政策。她认为各级政府部门、保障房公司要尽快研究“收多少房子”的问题，做好规划。
她建议，政府收房要遵循“量力而行、尽力而为”的原则，做好前期调研，“比如2025年上海来了约15万名海内外人才，再加上本身毕业留沪的大学生，总共是多少人？其中多少人有保障性租赁住房的需求，上海现有60万套（间）保租房，还缺多少？有哪些是租不出去的，这些是否可以再降价或者另寻退出机制等”。
姚玲珍介绍，目前上海相关部门也在探索解决快递员的住房保障问题，“各个群体的需求都不一样，政府部门要分层、分批解决”。
