4月楼市平淡,新房冷二手房热/让你眼前一亮的设计/中海时光之境/中海天赋嶺/昨日新房网签75套

1、4月楼市平淡，新房冷二手房热

今天这天冷飕飕，打开网签网站，依然是两位数，4月份网签数据的基调已经定下了，没有大力出奇迹，一场的平淡，除非后程发力，想过3000很难甚至无法突破2500。

二手房纬度依然延续着火热的态势，成交量依然很快，很多朋友或者朋友的亲戚买二手房了，也有朋友的二手房在这个月卖掉了二手房，之所以能卖掉，除了春季固定成交旺季外，更多的是以价换量，割肉套现 ，说是带血的筹码也不过分吧，确实是看了挺让人难受的，利润回滚的，比如一万买的巅峰两万三四，现在一万三四卖，最多就算是做了一场梦，假如你两万一二买的现在就难受了，另外还有一些次新房不加利息跌没了发行价的10%甚至首付没了，这个经历只有自己懂，心路历程，不过有一说一，这个春天，市面上品相好性价比高肯割肉的次新房确实是一扫而空，肯割肉的还是有定数的，尤其是具象到某一个片区某一个小区，好想要非顶底房源，确实优质相对少。

新房端，三月份确实销售非常好，虾米笼统总结为春天固定的自然流量，这就像大家统一这个季节来楼市赶集，肯定是比其他月份人多的，更何况还有消费券，而且一些楼盘就是有地缘唯一性，比如明湖印，比如九宸赋，玖昌源邸，君安，明湖北院等等，有些是预算切中了痛处，比如未来之境，时光之境等等，有的是准现房切中居住痛处而且降价了，比如隆和府，雍泉府等，有的是预算卡点了150万小高预算，200万露头，250万，300万露头，这都是堆积人群最多的购房群体。新房也有部分楼盘是在以价换量，咱就不点名了，毕竟大家都太熟了，看破不说破。

接下来如何破局呢？只能说是缝缝补补又一年的传统剧情走向吧，不能说大家没钱了，固定储蓄高的还是大有人在，从他们买房也能看出来，虾米见过买270万的房子一把付的，或者340多万一把付的，买的还是项目的最小户型，其实也能看出端倪来，即使固定储蓄高的也是不太敢上杠杆，反正不保值增值，何必欠银行钱，这要是放在六七年前，直接上大户型贷点款了。普通家庭来说，更不敢了，现在人也是活得很明白，出去旅游啊吃个饭啊享受享受啊，还是舍得花钱的，毕竟朴素游也花不了多少钱，吃吃喝喝花不了大钱，但是你说动辄上百万的负债，确实犹豫的人会不少。

收入持续增长，预期变好，大家才会去购房上杠杆。。。

2、让你眼前一亮的设计

这个话题，就是虾米见识浅薄，看到一些设计细节让人眼前一亮。

厨房灶台有水龙头。。。。。。

时光之境的，燃气报警器自动打开窗户，漏水积水自动关闭水阀。。。

悦澜山的厨房，比如天使拉篮，轻松抽，厨房收纳做到极致了。

地库星空顶，水磨石地库，珑誉时记忆深刻。

图书馆，自习室，保利云上璟誉，九宸赋。

室内篮球场就是君安 还有九宸赋了。

入户门 必然是九宸赋了。

八百库这个设计应该是24年开始兴起的。

外立面一体板铝板，干挂铝板，怎么老是给人的记忆是攀比维权，最好的干挂铝板必然是云顶一号了。

厨电的话，现在虾米挑剔许多，一般都看看带的冰箱是什么，洗碗机，蒸烤一体机 油烟机，垃圾处理器，燃气热水器。

零冷水，刚开始的时候还挺好玩的，开水龙头就出热水，这大概是大家洗澡都要放凉水的痛点吧。

设备平台赠送，第一次见是再说星光，这里说哈是虾米第一次见，可能是我见识浅薄。

60cm的假飘。。。。。

第四代住宅的空中露台，南向北向侧露台。

时光之境的252户型全景舱挑空客厅。

架空层会所，第一次见是在银丰玖玺城六期，还是雏形吧，天空之境时就很成熟了。

层高三米一多，噪音隔音垫，落地窗大玻璃，地砖从小砖到现在的大砖。

时间所限，暂时汇总到这，大家评论区总结吧。

2、中海时光之境

3月认购破100，网签79套，这个成绩确实太厉害了，这个小阳春爆发的原因有哪些呢，三月市场就是好，历下几个项目抱团取暖，隆和府 星光也卖的很好，大家共同富裕。

刨去这些因素最重要的还是中海的品质做的确实已经到达高端改善了，转一圈方方面面，一个点都让你不懂行的都觉得好，大门，会客厅，会所转一圈，下沉庭院，茶室健身房，园区绿化，架空层会所，各个实体样板间，清水样板间，装修配置，外立面窗户，营销体验，确实就是真的好，缺点有没有，有，比如一梯两户，比如143的高层，但是大多数人最后选择购买，这肯定还是被品质所吸引，权衡利弊最终选择这里。

另外就是四代宅的得房率，确实也是真的高，实体体验四代宅，让你把四代宅的缺点体验一番，利弊都体验了，体验了实体，大多数人是能接受的缺点的。

区位宏观上来说，到软件园的距离，会展片区发展20年，生活便利性上无缝对接，位置靠北，虽然很多人黑盛福，但是这个区域一个月卖了200多套的原因在哪呢，东西北三个方向的改善客源，总价便宜啊，中端改善还是钱紧的多，250买星光，280买隆和府，260多买时光143,310买时光152，确实都有各自的吸引力啊，再有就是小八百万买时光的252，没来看看过的绝对不理解，有800为啥买这里，真的看过252实体样板间的就能理解了，目前济南独一份的存在，大平层跟别墅的结合体，空中大院子，挑空大客厅，奢华装修，存在产品稀缺性前瞻性，当周围人都在用黑屏手机你掏出来一部彩屏手机那感觉。

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中海时光之境加推，比较便宜的是18号楼东单元，310万起四代宅152户型。

盛福四代宅，中海时光之境。

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递归项目回顾

中海时光之境上周开了自己的二展，更多的绿化实景展示，架空层会所做的真高端 ，另外还有三个户型的实体样板间，虾米蹭朋友的验资进去看的，210,252户型印象深刻，这种270度大玻璃三个方向院子的开阔感确实真不错，另外143户型也开盘了280万左右就能买到，周二项目又卖了一套252，虾米就想问问买800万的客群是什么样的画像呢？

155户型，210户型，252户型，每个户型各两套，有家具的，清水样板间，想看房的提前预约，额外团购优惠。

中海时光之境的进度真快，首开楼栋基本到了10层左右，绿化示范区二展，实体样板间，空中院子实景展现，单元大门大堂外立都展现了出来，做的确实真的好，现场看看即可，经得起检验，还原度极高。

中海时光之境项目，虾米为什么看好呢，从几个维度说呢，首先是位置，会展区域的北延伸，08年左右实习路过这一片时，这里就是东部区域的居住区了，历下区，多条交通主线，通行方便，出门幼儿园，小学，初中，街角公园 ，并且几百米还是省实验高中东校区（假设孩子真的人中龙凤优秀，能考上，家旁边15年教育），购物方便，这个片区太方便了，奥体中那边盛福大集，徐家庄农贸市场，虾米喜欢赶集去农贸市场买菜，所以这些特别关心，餐饮颖秀路这一条路太多了，想高端逛街，高新万达，凤凰路山姆，都在1000多米，花园路旁边多条公交线路，完全不用等成熟开通，去洪家楼，去软件园，汉峪都有。。。。地铁方面弱一些，姜家庄站1000米，去三号线六号线接近2000了，靠电驴摆渡了。

产业方面，盛福区域写字楼其实挺多的，只不过星罗棋布的感觉，星光土拍捆绑的四块商务地已经建成，加上规划的牛旺大厦，另外到软件园区域就业区也在2000米左右。

项目层级，这个项目的定位就是高端改善盘，济南高端改善盘21年前后开始出现，主打模式就是豪华大门，下沉庭院，会所，大窗墙比铝板外立面，平均户型大，好绿化，层高三米一，这是一次迭代，时光之境是在过去的基础之上，根据建筑新规，在规则允许下，通过设备平台赠送，阳台，露台面积赠送，实现高得房率。

关于第四代住宅，虾米其实也不知道为啥这么定义，其实很不喜欢这种称谓，叫个新规房比较贴切，类似过去汽车的国几国几，对第四代批评比较多的，比如露台打扫问题，空气差，下雨怎么办，刮风怎么办，冬天怎么办，隐私怎么办，事物都有双面性，改变一件事就会引起另一件事，打扫问题，就算是现在的房子也一样要打扫啊，几天不打扫一层土，下雨楼上是有顶遮挡的，除非是刮风雨，那把推拉门一关就拉倒了，也有下水槽，水枪一次就行了。关于隐私，项目这次做了金属格栅隔离，交付后也可以装伸拉遮阳伞。

其实真正算是一个问题的是，露台探出来这一块压楼下采光的问题，类似农村的sha子，遮住的是某个时段的上半部分，下半部分还能进阳光，实地来看就能看懂，个人觉得可以接受，不能接受就不买，不影响屋内的光亮度。事物的两面性就在这里，做出一个改动往往都有反作用。

配置方面中海的亮点还有豪华大门，酒店式环形车道，豪华地块，还有中央车站，访客车位，会所做的比较务实，经营成本低很多，一个月六毛钱大家还是能接受的，会所建的像个博物馆，各种奢石点缀起来确实好看。

装修标准看，这次中海精装标准做的确实足够高了，各种装标堆砌很多，影视墙带，餐边柜带，不多说了，堆砌了说的有点多了，每个房间都很大，充足的存储空间，住惯了大卧室，你再去看小卧室就受不了了。

时光之境的各个户型的大约预算，145户型在270多万起，152户型在350万左右，155户型在390万左右，179户型420万左右，210户型600万左右，252户型700到800多吧。

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