(2024) 最高法民再 309 号 执行异议核心裁判规则：未办首次登记，二手房可按一手房保护。

买二手房被查封？只要房子还登记在开发商名下，你就能优先于抵押权排除执行！

最高法改判！房子还在开发商名下，二手房买家直接适用第29 条排除执行

买“二手房” 却被法院查封、面临强制执行？明明是从个人手里买的房，只要还登记在开发商名下、没办首次过户，最高法明确：不算二手房，直接参照适用执行异议复议规定第29 条！比第28 条保护更强，甚至能优先于抵押权排除执行。

这篇实务干货，律师、法务、买房人都必须收藏。

核心裁判规则：一句话讲透

案外人虽是二手房购买者，但案涉房屋始终登记在开发商名下、未完成首次变更登记的，仍属于新建商品房，不属于二手房，可参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条。

只要满足：

1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

3. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

即可排除强制执行，权利优先于抵押权。

第28 条 vs 第 29 条：关键区别（必存）

很多人执行异议败诉，就是选错法条。

1. 适用主体

· 第28 条：一般不动产买受人（不限开发商）

· 第29 条：商品房消费者（开发商名下房屋）

2. 保护力度

· 第28 条：物权期待权，弱于抵押权、工程款优先权

· 第29 条：生存权保护，优先于抵押权、工程款优先权

3. 核心要件

· 第28 条：需查封前合法占有+ 已付全款 / 交法院 + 非自身原因未过户

· 第29 条：不要求占有，只需居住用途+ 无房 + 已付超 50% 房款

4. 怎么选更稳？

· 房屋有抵押权/ 工程款优先权→ 优先用第29 条

· 无优先权→ 两条均可择一适用

最高法经典案例：(2024) 最高法民再 309 号

案情极简版

1. 开发商将案涉房屋抵押给银行，欠款被诉，房屋查封执行。

2. 范某路早年从开发商处全款买房，未办过户，仍登记在开发商名下。

3. 马某从范某路手中买房，签合同、付全款、入住，名下无房。

4. 银行申请执行，马某提执行异议，一审二审均败诉。

5. 最高法再审：改判！支持马某排除执行。

银行抗辩（非常常见）

· 马某是二手房买家，不是商品房消费者

· 不能适用第29 条，不能对抗抵押权

最高法核心裁判理由

1. 案涉房屋始终登记在开发商名下，未办首次转移登记，仍属新建商品房，不是二手房。

2. 马某买房用于居住，名下无其他住房。

3. 一手、二手均已足额支付房款，远超50%。

4. 符合第29 条全部要件，享有足以排除强制执行的民事权益。

买房人必看：能适用第29 条的关键条件

满足以下全部，执行异议胜率极高：

1. 房屋仍登记在开发商名下，未办首次过户

2. 用于居住，不是投资

3. 名下无其他用于居住的房屋

4. 查封前已签合法书面合同

5. 已付房款超过50%

6. 未过户不是你自身原因（开发商大证没办、被抵押、被查封等）

实务避坑提醒

1. 别被“二手房” 名义误导：只要没从开发商名下过户出来，仍按一手房保护。

2. 优先选第29 条：遇到抵押权、工程款优先权，第29 条比第 28 条好用太多。

3. 证据一定要齐：合同、付款凭证、无房证明、占有使用证据。

4. 首次登记是关键：只要还在开发商名下，就有适用第29 条的空间。

本文小结

最高法(2024) 民再 309 号确立重磅规则：房屋仍在开发商名下→不算二手房→可参照适用第 29 条→优先于抵押权排除执行。

以后遇到这种“类二手房” 被执行，别再只死磕第 28 条，直接用第 29 条，胜率直接拉满。

如果你正遇到房屋被查封、执行异议被驳回、二手房无法过户等问题，欢迎在评论区留言，我们结合最高法最新裁判口径，帮你快速判断能否适用第29 条维权。