不是新房买不起，其实是二手房更有性价比。大家都知道二手房更便宜，但是不敢买的原因觉得二手房里边的坑太多了，主要是流程不懂，合同不会写，税费算不清楚。房子买到手那一刻，你就不是乔迁新居，而是直接搬进了麻烦里。
今天我就用一条视频讲清楚二手房从选房、砍价、查房、签合同、贷款过户、交税、拿证、放款、交房，完整的一个流程到底怎么走？
• 第一步：选房
◦ 选错后面全都白干。选房要“看底子”，先到小区周围看有没有不利因素，如垃圾站、变电站、高架桥、医院、菜市场、夜市、工地等，有这些住进去会后悔。
◦ 看小区是否干净，地上全是车、脏乱差、楼道脏兮兮的房子未来难卖。
◦ 户型朝向别听中介吹，用手机指南针对着窗户一照就知道。
• 第二步：选楼层
◦ 顶楼别买，容易漏水，维修费装修费加起来和正常楼层价格差不多。
◦ 一楼别买，潮、蚊虫多、隐私性差、噪音大。
◦ 二楼别买，承担整栋楼下水，有反水概率。
◦ 设备层、腰线层、槽钢层及特殊数字楼层（如4、14、18、24等）也别碰，后期难卖。
• 第三步：砍价
◦ 砍价前先摸清房子底细，这样才不会买贵。可翻看作者上一条砍价教程，照着做能省几万。
• 第四步：查产调
◦ 买房前一定要做产权调查，查清楚房子有没有抵押、查封、居住权、异议登记等问题，否则就是在赌命。
• 第五步：查学位
◦ 为孩子上学买房的，提前查好房子学位是否被占用，以免孩子上不了学。
• 第六步：签合同
◦ 所有条款都要写进合同，口头承诺不算数。
◦ 家具家电列清单，写清楚品牌、型号、状态，还要拍照录视频。
◦ 预留户籍保障金和交房保障金，防止房东户籍不迁出及拖欠物业费、水电费等。
◦ 合同里要加一条：若买方征信流水原因导致银行审批不通过，合同无责任解除，卖家退回定金、首付款，中介退回中介费。
• 第七步：交定金
◦ 让房东手写收条，写清楚日期、金额、用途、姓名、身份证号，否则钱容易打水漂。
• 第八步：银行贷款
◦ 问银行信贷人员三个问题：利率多少、提前还款有无违约金、首付款是否监管。利率高就换银行；提前还款违约金要提前问；首付款必须进银行监管账户，别听中介说直接转给房东。
• 第九步：过户缴税
◦ 贷款预审批下来（3 - 5个工作日）后，去不动产交易中心递材料、缴税、更名过户。
• 第十步：税费计算
◦ 房东承担增值税（3.3%）、个税（1%）、土地出让金（约1%）；买家承担契税（首套、二套、三套分别为1 - 3个点）。
• 第十一步：签借款合同与放款
◦ 拿到房产证后去银行签借款合同，然后等房款放给房东。
• 第十二步：交房
◦ 结清房子所有费用（水费、电费、物业费、取暖费、车位费等），查好户籍是否迁出，没问题后把保障金转给房东。
只要两步，售楼处的低价，摆在你的面前
