今天同事问了我一个问题，二手房纳税评估的时候，在没有分摊土地使用权面积的时候，土地使用权怎么算？考虑到他没有做过类似的项目，嗯，我就觉得大概率是没有弄清楚评估对象是什么。结合京沪两地出台的相关文件，今天就做一个宣介吧。懂的就当再看个热闹。
一、土增税扣除评估对象
首先，旧房转让土地增值税扣除项目评估，不是评房子能卖多少钱，而是为税务机关核定“可扣除成本”提供合规依据，它的法定评估对象只有两项：
1、房屋及建筑物的重置成本价及成新率（必评）；
2、土地使用权价格（仅在扣除金额不实、无合法凭据时评估）。
二、核心评估原则
1、独立、客观、公正原则（评估界第一原则）
估价机构和估价师必须不受委托方预期结果干扰，不随意设定假设条件，不按“预设金额”倒推评估值。出具虚假报告导致少缴税款的，估价机构可能会面临承担法律责任。
2、价值时点精准原则
房屋及建筑物：转让合同签订日/拍卖成交日/产权交易成交日；
土地使用权：土地取得之日（购入、出让、划拨、补地价等方式时点不同）。
3、不重复计算原则
基础设施费、公共配套费、拆迁补偿等费用，要么计入土地成本，要么计入房屋建设成本，严禁重复扣除。
4、依据充分原则
土地必须用基准地价修正法，房屋必须用成本法；所有参数、系数、费率必须来自政策文件、公开指数、合法凭证，禁止拍脑袋取值。
三、核心评估口径
（一）土地使用权价格评估
仅当扣除金额不实、无法提供土地价款凭据时才评估。唯一方法为基准地价修正法，需做期日、年期、容积率、区域、个别因素修正。无偿划拨且未支付土地成本的，不评估土地使用权价格。
（二）房屋重置成本价评估
建设成本+管理费用+财务费用+其他成本费用，不含开发利润与销售税费。
（三）成新率（成新度折扣率）评定
成新率=1−(1−残值率)×已使用年限÷经济耐用年限。已使用年限按建成年份算，大修可重新起算；耐用年限按结构（钢混/砖混/砖木/简易）对应取值。
四、评估注意事项
结合一线实操经验，整理出评估从接项目到出报告必须守住的几个点。
1、资料必须齐全
不动产权证、交易合同/拍卖确认书、取得房产时的合同/发票/契税凭证、用地批文、出让合同/出让金凭证、房屋建成年份/大修证明、税务要求的其他资料。
2、成本测算不重不漏
配套费、基础设施费甄别是否已含在土地价款中，不重复计；非标项目需详细说明。
3、成新率不随意调整
仅大修、改建可合理调整，无依据调高成新率不可行。
4、报告格式完全符合税局要求
必须包含结果报告+技术报告；分别列示土地价、房屋重置价、成新率，多幢建筑分幢列明。
当然，京沪两地的文件中也有细微的差异，比如成新率的确定、重置成本的确定。需要的朋友可以详细查看上述两个文件。
存量房土增税评估看似复杂，只要把原则吃透、流程做细、风险避开，就能既符合税务部门要求，又最大限度维护自身权益。
