面对不稳的经济形势，房产断供的人越来越多。“弃房断供”可以分为主动和被动两种，主动断供的一般是因为手上正在供款的房产价格已大幅度下跌，重新购买一套比继续供款还便宜，所以选择主动断供。而被动断供则一般是无力继续偿还贷款，被迫断供。今天我们就来跟大家谈谈房产断供的法律原理以及探讨断供后能否不再支付银行的贷款利息。本文阅读时间大约5分钟，分为以下五部分内容：
一、房产供款的原理
二、房产断供的后果
三、为什么房屋被拍卖还会倒欠银行钱
四、房产烂尾了还需要还银行钱吗
五、裁判文书节选
在说房产断供之前，我们需要先来了解一下贷款供房的原理。当购房者看上了开发商（或二手房的房产所有人）的房产，但手上的钱又不够全额支付时，就需要向银行贷款。贷款额度大约是房屋评估值的70%（部分商业银行能贷更多，但利息也更高），所以我们常听见三成首付起的广告，这是受贷款额度所影响的。
此时，开发商和购房者之间形成的是买卖合同关系，而购房者和银行之间形成的是借贷关系。同时，银行为了防止购房者逾期还款，会要求购房者将房产抵押予银行。
购房者断供，实质是合同违约行为，银行作为合同相对人，有权就该违约行为起诉到法院，要求归还借款的本金、利息、罚息和违约金等。如果购房者没有其他资产用以偿还，银行有权向法院申请强制拍卖购房者的该房产（俗称“法拍房”），并且银行可以就房产拍卖款优先受偿。银行受偿后的拍卖款如有剩余，则归还给购房者，如不足全额受偿，则待购房者有其他财产时再恢复执行。同时，在未清偿完毕银行欠款前，大多银行都会凭借生效判决书向法院申请《限制消费令》，限制购房者的高消费及非生活或者经营必需的有关消费，例如无法购买飞机票等。
贷款期限在一年以上的房产贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。等额本金的特点是每月的还款本金额固定，而利息越来越少。等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。等额本息的特点是每月的还款额固定。
以一套总价300万的商品房为例，购房者支付30%的首付，剩余210万向银行申请贷款30年，利息大约220万左右。即购房者购买该房产合共支出了520万。假设数年后，该房产的价值没有大的波动，而购房者断供了，房产被司法拍卖（司法拍卖的成交价普遍会低于房产的现值），购房者如果采用等额本金的方式贷款，则前期还款中，利息占了大部分。简言之，还了几年银行贷款，当中大部分只是还了利息，本金没有还多少。当房子被低于现值拍卖时，加上银行支出的诉讼费、律师费、保全费等费用，购房者即使房子被拍卖了，也不能还清欠银行的钱。如果遇上房价下跌，房屋现值比购入时大幅度下降，那么购房者欠银行的债务将更多。
之前房地产行业火爆，诞生了大量的期房，即开发商把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋进行预售。开发商售卖期房，是用小资金撬动杠杆来完成房屋的建造，当房子还是一堆砖头的时候，开发商以期房的形式卖给了购房者，购房者从银行贷款向开发商支付了全额的房款后，开发商才开始建房。如果遇上开发商资金链断裂，房产很可能无法完成建设交付。但是，遇上房产烂尾，购房者虽然可以根据购房合同向开发商追究其违约责任，但是每月还是要按照和银行之间的贷款合同约定进行还贷，因为两者是相互独立的法律关系。所以，比断供更可怕的是——既断供又烂尾，不仅房产烂尾了，开发商跑路了，房子没法住，还要每个月还银行贷款。
虽然，近月嘉兴市中级人民法院作出了全国首个判例“购房者不用再归还烂尾房的贷款，由开发商来承担”。在此案例出来之前，即使法院支持购房者的类似请求，也是判决各方合同解除，然后由开发商归还已收取的款项予购房者，购房者再向银行归还剩余贷款本金。本案作为全国首例，主要是突破了合同相对性，判决径直由开发商向银行承担还款义务。笔者认为，该案例符合情理，但不符合法理，仅能作为个案参考，不代表后续其他法院也会据此判决。
案号：(2021)浙**民终1597号
许余征向永欣公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同；许余征、张宏云为支付购房款，与招行南湖支行签订个人购房借款及担保合同，招行南湖支行发放的贷款作为购房款由永欣公司收取，此后许余征依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许余征与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许余征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许余征、张宏云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许余征、张宏云的责任，该条款对许余征、张宏云不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由许余征、张宏云归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
在贷款买房这个游戏中，承受风险最大的是购房者。因此，购房一定要量力而为，不要强行“上车”。
今天的分享就到这里，我是你们戴着口罩眼镜起雾的小林律师，我们下期再见，拜了个拜！
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