二手房买卖签约,你重点关注哪几项条(上)

     现在买房要么是新房，要么是二手房，买卖合同是不一样的，而新房又分为现房与期房，合同格式也有区别。今天，咱们重点先聊聊二手房买卖合同，因为，二手房成交才是上海的重点，关注的人群也相对较多，由于篇幅较长，分两篇来说，先说上篇。

    下面我们来看看二手房买卖合同的样本：

封面咱们就不看了，直接进入正文哈，正文的前面是两个特别告知，期中《告知一》主要讲了一些签约前的注意事项和关注重点，咱们重点强调一下第三款第4点与第三款第8点，其它的相信多数中介机构都会讲到，而这两点基本没有人告知。主要是因为多数房屋还没有到期，但是，随着时间的推移，尤其是第三款第4条，相信很快就会碰到。

 第三款第4条明确提出，房屋的合理使用年限到期后，必须由具备资质的相关机构出具报告。安全后，才能出售，这也为老破小，老破大这一类的房屋敲响了警钟，我们国家的住房合理使用年限多数为50年，有很多的房子基本上都已经超过了，即使按照我们国家1998年房改市场化之后的商品房来算，第一批商品化住宅基本上也已经到期了，更不用说名义上的50年，实际上，可能很多房子都等不到50年，尤其是现在的物业管理多数不到位的情况下，维护保养聊胜于无的时候，结果可能会更快。

     第三款第8条是关于土地使用年限的，《中华人民共和国民法典》中对于住宅土地使用权年限到期后，自动续期，有着明确的规定。但普通住宅缴费与否，目前是没有明说。

可是，对于非住宅，如公寓，商办以及工业类土地使用权，根据《城市房地产管理法》目前已经明确，产权人必须提前1年申请，重新签订《土地出让合同》，补缴土地出让金。由于住宅土地使用权关乎大多数人的权益，大规模补缴土地出让金估计也会不太现实，但是，补缴土地出让金肯定是大概率事件，无非就是补缴的标准以及减免的标准是怎么规定的，而这和房产税又是息息相关的，具体还是等国家的相关规定吧，对于刚需而言，不用过于担心，而对于多套房家庭而言，可能关注点要更多一点。

    目前，对于花园住宅也就是建国前的老洋房（1949年10月1日前建），以及建1995年前通过划拨方式取得土地使用权建造的花园住宅，多数需要补交出地出让金，而补缴的金额=当前土地市场价格-划拨权益价格。对于划拨收益，目前没有统一的规定，大家只需要了解，目前的补缴的金额大约相当于当前地价的30%左右就差不多了。

    第六款，关于房地产权利的保证，也希望大家更谨慎，在产权调查的基础上，可以更加清晰，产调毕竟先于过户，而产调与过户之间还是有一段时间的，加上贷款时间，周期还是比较长，房地产权利的保证还是必要的。

   第九款，网上签约时，如果是手拉手成交，买卖双方自行前往交易中心签约的，交易中心会让买卖双方更自设立一个密码，自行保护。而少部分的中介机构，有一些不规范的操作，密码直接由中介人员设立，或告知或不告知买卖双方，都会给一些中介擅自更改《房地产买卖合同》中条款的权利，必须自行设定，保管，这样，就没有人可以更改各方都确认的合同了。

    另外，《告知二》主要是对于上海的限购政策作一个说明，最近限购政策变化较大，希望大家都能够对照着最新的限购政策来看看自己的购买资格情况，这说明，多数中介也比较熟悉的，基本问题也不大。

     此次限购调整主要针对非沪籍人士，对于沪籍人口限购基本没变，主要是房产税的优化。