上海二手房又破纪录!有机构预测房价3年上涨15%?

上周末上海二手房又爆了！

据网上房地产数据统计，上周末（4.11-4.12），上海二手房两天成交3004套，周六1632套创近5年单日最高纪录。

数据来源于网上房地产

截至4月12日，上海4月二手房共成交10409套，已破1万大关~

从上半月整体趋势来看，第一周由于清明小长假的缘故，成交量不高，不过交易量在上周迎来了爆发。

据网友现场爆料，周末浦东房地产交易中心人山人海。

来源于网络

二手成交量的上涨是市场止跌企稳的一个重要信号，有助于置换客群打通卖房的第一步，也提升了楼市的流通性。

随着这段时间楼市的升温，最近摩根大通、摩根士丹利、高盛在三天内接连发布中国楼市研报，观点罕见地出现严重分歧。

（4月7日）摩根大通：中国楼市尚未触底，买房只信老牌国/央企。

（4月9日）摩根士丹利：部分房企有望在2026年恢复盈利。

（4月10日）高盛：上海、深圳楼市或于2026年末回暖，预计两城房价三年上涨15%。

高盛此次研报的标题直指“上海、深圳或于2026年末回暖”，预测两城房价在2025年底至2028年底上涨15%。复苏时间较其他一线和二线城市提前6-24个月。

高盛给出的逻辑是：土地投资效率提高、较强国企开发商现金利润率提升、核心城市房价若上涨将引发估值重估。

小爱同学认为背后有三层逻辑：

第一，2026年一季度重点城市新房、二手房成交数据确有回暖，上海、深圳3月的二手房都创下近几年新高；

第二，高盛此次预测有明确限定——“上海深圳”和“头部国企”，并非全面看多；

第三，外资对中国资产的配置情绪有所回暖，高盛此时发布乐观报告，某种程度上也是在为客户“寻找买入理由”。

但另外两家投行并没有跟进。小爱同学认为，分歧的核心在于对“复苏性质”的判断不同。

摩根大通认为，当前的回暖是“政策托底”的结果，不是市场自发出清。只要房价预期没有根本性扭转，需求释放就是一次性的。

这也是为什么摩根大通只敢看好少数几家国央企——它们的信用背书和融资成本是“非市场”的，与行业基本面无关。

摩根士丹利则持“观察”姿态。大摩不否认部分国企内房可能在2026年恢复盈利，但强调“利润率改善”和“租金收入增长”两个前提必须同时成立。这意味着大摩对复苏的可持续性仍存疑，只是不再像摩根大通那样悲观。

三家投行的分歧，本身就是市场最真实的写照。

对于购房者，高盛的预测提供了一个参考坐标：如果你在上海或深圳，且目标是头部央国企开发的项目，2026年下半年可能是值得关注的窗口。但自住需求不应该被短期涨跌绑架，房子的居住价值比“抄底”更重要。

摩根大通还在看底，摩根士丹利等风来，高盛已经站到了“回暖”那一边。这场分歧的答案，不在研报里，而在2026年下半年上海和深圳的工地上、售楼处里、网签数据中。

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