二手房过户费用明细!契税、个税、增值税一算就懂(莆田2026最新)

莆田买二手房，最大的“隐形开销”就是税费！很多人只看房价，没算税，过户时多花好几万。

今天用莆田2026最新政策，把契税、个税、增值税、杂费一次性讲清，附公式+案例，看完自己就能算，不被中介坑！

一、三大核心税费（占90%成本）

1. 契税（买方必交，按套数+面积）

2026莆田最新标准（全国统一优惠） ：

- 首套房

- ≤140㎡：1%

- ＞140㎡：1.5%

- 二套房

- ≤140㎡：1%

- ＞140㎡：2%

- 三套及以上：不论面积，3%

公式：契税=网签价/评估价 × 税率

例子（100万房价）

- 首套90㎡：100万×1%=1万

- 首套150㎡：100万×1.5%=1.5万

- 二套130㎡：100万×1%=1万

- 二套150㎡：100万×2%=2万

- 三套：100万×3%=3万

2. 增值税（卖方交，满2年全免）

2026莆田新政（1月起执行）：

- 未满2年：3.3%（含附加税，原5.3%→大降！）

- 满2年：0（免征）

满2年认定：契税完税时间 或 房产证时间，哪个早按哪个算

例子（100万）

- 未满2年：100万×3.3%=3.3万

- 满2年：0元

3. 个人所得税（个税，卖方交）

莆田标准：按总价1% 或 差额20%（选低的）

- 满五唯一（满5年+家庭唯一住房）：0（免征）

- 不满5年 或 非唯一：1%

例子（100万）

- 满五唯一：0元

- 其他情况：100万×1%=1万

二、谁来交？（莆田潜规则）

- 法定：

- 买方：契税、登记费

- 卖方：增值税、个税

- 实际（莆田市场）：

- 大多买方全包，或谈价时把税费算进房价

- 签合同一定要写明税费承担方，避免扯皮

三、其他杂费（几百块，可忽略）

- 登记费：80元/套（住宅）

- 交易手续费：约2-3元/㎡（买卖双方分摊）

- 评估费（贷款才交）：约0.1%-0.5%

- 印花税：个人住宅全免

四、莆田3种最省税情况（捡漏重点）

✅ 最佳：满五唯一

- 契税（看买方）+ 0增值税 + 0个税

- 100万房子，最少只交1万契税

✅ 次优：满二不唯一

- 契税 + 0增值税 + 1%个税

- 100万：契税+1万

❌ 最贵：未满二

- 契税 + 3.3%增值税 + 1%个税

- 100万：契税+4.3万（成本暴增）

五、1分钟速算表（莆田买房对照）

以100万、90㎡普通房为例

表格  

房屋情况 契税(首套) 增值税 个税 合计 

满五唯一 1万 0 0 1万 

满二不唯一 1万 0 1万 2万 

未满二 1万 3.3万 1万 5.3万 

六、莆田买房避税提醒

1. 优先选满五唯一/满二：省几万税费

2. 查满二/满五：看契税票，别只看房产证

3. 税费写进合同：明确谁承担，避免临时加价

4. 贷款评估价：别做太低，影响贷款；别做太高，多交税

一句话总结：

莆田二手房，满五唯一最省，未满二最贵。

买房前先算税，再谈价，才能真正捡漏！