在房产交易市场中，“高评高贷”是一个屡见不鲜却又充满争议的现象。所谓高评高贷，是指买卖双方通过虚高房产评估价值、签订“阴阳合同”等方式，向银行申请高于房产实际成交价的贷款，从而达到降低首付甚至零首付购房的目的。这一操作看似为购房者解决了资金不足的燃眉之急，实则暗藏巨大的法律风险。本文将以《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）为核心，系统梳理高评高贷行为所涉及的法律规定与法律后果。
一、高评高贷的基本概念与常见操作模式
高评高贷，顾名思义，是指在贷款过程中通过虚高评估标的物价值来获取更高额度贷款的行为。具体到房产交易中，其典型操作模式包括：评估机构与贷款申请人恶意串通，故意虚高房产评估价值；贷款申请人单方面要求评估机构提高评估价，评估机构在明知不合理的情况下仍出具虚高评估报告；以及利用虚假交易合同等方式配合虚高评估，共同套取银行高额贷款资金。
实践中，高评高贷常涉及“阴阳合同”的安排：买卖双方私下约定一个较低的实际成交价，同时另行签订一份价款虚高的购房合同用于向银行申请贷款。卖方收到银行放款后，再将超出实际成交价的部分返还给买方，以此实现低首付甚至零首付购房的目的。
二、《民法典》第一百四十六条：虚假意思表示与合同无效
高评高贷行为首先面临的是合同效力层面的法律挑战。《民法典》第一百四十六条明确规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
这一条文的核心意义在于：当交易双方通谋作出与内心真意不一致的意思表示时，法律直接认定该意思表示无效。在高评高贷的场景中，买卖双方为了获取高额贷款而签订的虚高价款购房合同，本质上是一种虚假的意思表示——双方内心真实约定的交易价格远低于合同载明的价格。这种“共同作假”的行为，法律予以明确否定。
根据该条文第二款，在虚假意思表示背后隐藏的真实民事法律行为（即双方实际约定的较低价款交易行为），其效力则需要依据相关法律规定单独判断。如果隐藏行为本身合法有效，则按有效处理；如果隐藏行为本身无效，则按无效处理。
此外，需要特别注意的是，《民法典》施行后，“以合法形式掩盖非法目的”已不再作为认定合同无效的独立事由，相关情形已被吸收至违反法律强制性规定或违背公序良俗等条款中处理。
三、恶意串通损害第三人利益：合同无效的另一路径
在高评高贷行为中，买卖双方与评估机构若存在恶意串通，故意虚高房产评估价值以获取高额贷款，这一行为损害了银行等金融机构的合法利益。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。
实践中，若评估机构与贷款申请人恶意串通，将实际价值100万元的房产评估为200万元向银行贷款150万元，银行发现后诉至法院，法院可能因双方恶意串通损害银行利益而认定贷款合同无效。这意味着，不仅虚高价款的那份合同可能被认定无效，整个贷款合同乃至交易安排都可能面临效力否定。
四、欺诈行为与合同可撤销
除了合同无效的法律后果，高评高贷行为还可能涉及欺诈问题。如果贷款合同的一方（如银行）对高评高贷行为并不知情，而是受到另一方的欺诈而签订合同，此时银行有权请求撤销合同或认定合同无效，并要求欺诈方承担赔偿责任。
《民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”在高评高贷的场景中，贷款申请人通过提供虚假的购房合同、虚高的评估报告等手段，使银行在违背真实意思的情况下批准贷款，银行作为受欺诈方，有权依法请求撤销该贷款合同。
合同被撤销后，根据《民法典》第一百五十五条，被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
五、刑事法律风险：骗取贷款罪与贷款诈骗罪
高评高贷行为的法律风险远不止于民事层面。当行为人以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失的，可能触犯《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一规定的骗取贷款罪。
根据该条规定，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据相关司法解释，骗取贷款数额在100万元以上，或造成金融机构直接经济损失数额在20万元以上，即可能达到追诉标准。
若行为人以非法占有为目的，通过高评高贷等手段诈骗银行贷款，则可能构成贷款诈骗罪，量刑更为严厉——数额较大的处五年以下有期徒刑或者拘役，数额巨大或者有其他严重情节的处五年以上十年以下有期徒刑，数额特别巨大或者有其他特别严重情节的处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。
六、典型案例警示
深圳市坪山区人民检察院公布的一起案件极具警示意义。2025年4月，购房者燕某因资金不足，在中介林某的提议下采用“高评高贷”方式购房。三方约定房屋实际成交价300万元，购房合同虚标为430万元，卖方收到银行放款后需将多出的130万元返还给买方。然而，林某在交易过程中伪造回款协议、篡改收款账户，将130万元据为己有。最终，法院以合同诈骗罪判处林某有期徒刑三年六个月，并处罚金三万元。
这一案例充分说明：高评高贷看似减轻了购房者的购房压力，实际上暗藏着法律、资金、信用三重风险。虚增合同价格、签订“阴阳合同”等行为本身存在合规问题；多贷出的款项需卖家配合返还，一旦被截留挪用，购房人将面临巨大损失；银行若发现此类操作，可能要求提前收回贷款，甚至将购房人列入黑名单。
七、结语
综上所述，房产买卖中的“高评高贷”行为在《民法典》框架下面临多重法律挑战：虚高价款的购房合同可能因构成虚假意思表示而被认定无效；恶意串通损害银行利益的行为可能因违反法律强制性规定或违背公序良俗而被认定无效；对银行构成欺诈的，银行有权请求撤销贷款合同；情节严重的，还可能触犯刑法，面临骗取贷款罪或贷款诈骗罪的刑事追诉。
对于购房者而言，切勿因一时的首付压力而选择高评高贷这一看似便捷的路径。对于卖房者而言，参与高评高贷同样面临合同无效、资金被骗等风险。最安全、最合规的做法，仍然是按照真实交易价格办理贷款手续，依法依规完成房产交易。任何试图规避法律监管的行为，最终都可能付出远超预期的高昂代价。
免责声明：本文内容仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请咨询执业律师。
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