大家好，我是小颖！
今天是2026年4月13日，这一期咱们继续聊聊中国的房地产。
这个周末，关于房地产的消息非常少，满屏几乎都是“小阳春”，尤其是上海的小阳春。大家都知道，现在媒体不让说楼市低迷，也就是不让唱空，所以关注楼市的负面新闻大幅减少，最后只剩下“小阳春”在刷屏。
到处都是高盛的那篇预测：上海和深圳年底有望率先企稳，并反弹15%。这两天头条和各大媒体都在疯狂转发高盛的报告。高盛唱空的时候没见这么大力宣传，一说要涨，媒体立刻全体发动，这现象很有意思。
第二个热点是上海的小阳春。4月11日，根据媒体报道，上海二手房（含商业）成交量达到1632套，创下5年单日新高。
什么概念？上海这已经不是小阳春了，简直有点火爆。4月前11天，上海累计二手房成交9037套，平均每天800多套。从平均数看，比3月份（平均1000多套）还是差一些，但单日1632套给人感觉后劲很足。
具体什么情况咱们也不清楚，有人分析说统计口径有变化（连车位都算一套），至少影响10%以上。这些都有争议，不重要。
重要的是：上海一枝独秀、一骑绝尘。全国目前只有上海呈现这种走势，连北京都已经不行了。
4月11日，北京二手房只成交226套，前11天累计5397套，按这个速度，4月全月1.5万套都悬。
新房方面，上海和北京都不行。所以所谓的小阳春，目前也只是上海二手房有点动静，其他城市已经偃旗息鼓。
上海这个势头能不能延续到下周末？能不能超过3月份的3.1万套？我觉得很难超过。我们拭目以待。
其他地方的成交数据，媒体都不怎么报道，因为拿不出成绩。还记得前几天吗？媒体大肆报道3月份小阳春，却不报4月初上海的低迷数据。昨天单日创高，今天就全网报道。从中可以看出两点：一是不让说楼市不好，媒体只能想办法说好；二是中介市场还得靠热度忽悠，能吹的现在只剩上海了，其他城市吹无可吹。
我们再看一条国际新闻。泰国头条报道：泰国楼市重塑，中国买家数量和金额双降，印度、俄罗斯悄然接棒。
据泰国房地产信息中心（REIC）数据，2025年外国人在泰国共购买公寓14,899套，同比增长2.2%，但总交易金额仅609亿泰铢，同比下降10.7%。购房人数增加、金额下降，反映市场需求发生结构性变化。
中国仍是最大外国买家来源，但购买力明显减弱：2025年中国买家购房数量同比下降约13%，交易金额下降30%，平均单价约380万泰铢，平均面积35.6平方米。这反映出受经济环境影响，中国投资者变得更加谨慎。
与此同时，印度买家成为新兴力量，平均购房价格达690万泰铢（各国最高），平均面积75.7平方米（是中国人的两倍多），更多出自住需求，以家庭为单位购房。
2025年市场呈现三大趋势：需求从投资导向转向自住导向；价格从高端向可负担区间调整；市场对单一国家依赖度下降，俄罗斯、中国、台湾及欧洲买家影响力上升，结构更加多元。
业内认为，泰国房地产正从过去以外国投资者为主导、追求资本增值的阶段，转向更加理性、注重长期居住价值的新阶段。
以往中国人去泰国买房比较猛，现在让位给印度人（三哥）和俄罗斯人。这反映出目前经济低迷下，中国投资者赚钱越来越难。那些以前赚钱容易的人，该买的早就买了（泰国、香港、新加坡、日本、美国）。剩下的人在国内卖一套房，赚点钱“蚂蚁搬家”式转移出去。这才是真相。
这也解释了为什么国内二手房有点热度，但新房几乎没动静。如果是改善性需求（卖旧换新），新房成交应该同步起来。但现在完全不是：二手房火热，新房平静，说明很多人卖房后钱没拿去买新房，而是存银行或换成美元等。这才是核心。
上海一天卖1600多套二手，如果这些人是为了买大房子，新房市场也该起来。但事实是新房没动静，只能说明他们不看好未来经济形势，准备“提桶跑路”。
今天1818黄金眼又报道一个典型案例：跟团旅游最后变成买房“杀猪盘”。
邻居介绍免费旅游，赵先生的母亲（独自住在绍兴）开心去了，回来后名下多了一套房。旅游团变购房团，老人被忽悠买了26万海景房。
过程很典型：邻居说200块钱两人出发、一人免单（买一送一）。大巴拉着一车中老年人，行程十几个小时到山东乳山海边别墅区。说是旅游，其实是购房团。
老人身体有高血压等基础病，他们给喝当地“养生水”，轮番忽悠说常喝能治百病。房子26万不贵，风景好、包治百病。老人想给儿子打电话咨询，他们就阻挠信息隔断，当天晚上必须决定，“房子不多，不买就没了”。
老人签了协议，首付13万，规定几个月内付尾款，否则收40%违约金。赵先生后来向1818环境反映。
这种团每周五都发，从杭州、浙江拉人去山东。一次大巴卖两套就够本，大部分是托，真正目标用户就一两个。
类似报道很多。现在房子卖不出去，只能靠这种手段，恰恰说明楼市有多寒冷。
乳山（威海乳山银滩）当年被很多人买过海景房，现在很多成了鬼城。晚上小区黑灯瞎火，只有几户亮灯。房子总价不高（三四十万到五十万），内地人一时心动买了，一年住不到一次。海边湿气重、腐蚀性强，家具家电容易生锈，长期不管就惨不忍睹。
不光海岸线，三四线城市鬼城更多。我所在的小城市安庆，大量小区晚上黑咕隆咚，空置严重。城市像摊大饼一样扩张，但人口在流出。地圈了，农民菜地空着，没钱建设，房子卖给谁？
今天网上看到一篇文章，标题很有冲击力：《一线城市中年反贫之路：为娃买学区房，五年亏掉300万，房子砸在手里》。
身处一线城市的中年人，大半辈子为责任负重前行：上有年迈父母要赡养，下有年幼子女要抚养，职场如履薄冰，不敢松懈。所有积蓄都是家庭底气。
可一场被教育焦虑裹挟的决策，让所有努力付诸东流。
2021年，孩子小升初，是家庭命运转折点。那一年楼市恒大爆雷，但身边家长陷入疯狂学区焦虑：同事买了、亲友灌输“头部初中等于高中、重点高中等于美好未来”。社交媒体到处追捧学区房。
他们也失去理性，掏空十几年积蓄、拿走双方父母养老钱、背几百万30年房贷（每月近3万），买下一套一居室老破小。只为锁定优质教育资源。
那时候核心学区房是神话，老破小挂上学区标签就一房难求、价格飙升。他们满心欢喜，觉得值得。
从此沦为房奴：不敢辞职、不敢生病，精打细算，每月房贷+孩子辅导班（一年至少20万起）压得喘不过气。以为未来会好。
结果一夜梦碎。随着多校划片、教师轮岗、学区调整等政策落地，学区房光环消散，房价断崖式下跌。短短几年从峰值腰斩，加上税费和利息，身家蒸发300万。
更绝望的是房子失去流动性，砸在手里无人接盘。想割肉止损都收不回成本。巨额房贷像大山，家庭现金流断裂，日子捉襟见肘。
从生活从容的小有积蓄的中产，彻底沦为被房贷压垮的“饭碗中年人”，陷入焦虑与悔恨。
作者醒悟：教育从来不是孤注一掷的房产赌博。孩子的未来不是一套老破小能决定的。家庭安稳、现金流、健康，才是最该守护的财富。
不要把教育当无底洞投资。买学区房只是入门券，后面辅导班、出国等开销巨大。过去房价涨时，这个逻辑还能“对冲”（卖房赚差价覆盖费用）。现在房价跌，双重打击，中产很容易返贫。
一个错误决定，就能让半生努力白费。买房比碰上打劫还惨——打劫最多损失现金，买错房可能让你变成负资产，还欠银行钱。
好，今天就聊到这里。感谢大家收看！喜欢的话欢迎点赞、订阅、转发，也可以在下方留言讨论。
我们下期再见。
