近期上海二手房市场热度回升——3月28日单日成交1585套，创五年新高，部分媒体报道称这是楼市全面复苏的信号。但野村最新报告泼了一盆冷水：别把上海的特殊情况外推到全国。二手房回暖并不预示新房市场见底，中国房地产的调整期可能还要持续两年。一、数据回暖？二手房跌幅收窄，但新房仍在双位数下滑野村监测的18个主要城市数据显示，2026年一季度二手房成交面积同比降幅从2025年四季度的-23.0%大幅收窄至-2.1%，呈现初步企稳迹象。其中上海表现最亮眼，一季度同比转正至+1.3%（四季度为-20.6%）；北京也明显改善，从-24.2%收窄至-1.1%。
价格方面，国家统计局数据显示，2月二手房价格环比降幅收窄至0.43%，为2025年4月以来最小跌幅。北京和上海率先环比转正（+0.3%和+0.2%），而广州、深圳仍分别下跌0.5%和0.4%。
然而，新房市场依然惨淡。20个主要城市一季度新房成交面积同比仍大跌-16.1%，即便上海也下滑了-12.0%。百强房企一季度合约销售额同比下降25.0%（面积和金额均如此）。官方1-2月新房销售额同比下降20.2%，野村预计一季度仍将维持双位数负增长。
很多人认为二手房回暖会带动新房市场，但野村指出两者并无因果关系。最典型的例子是2023年：疫情后积压需求释放，前11个月二手房成交面积至少跳增17%，占整体住房交易比重升至37.1%。然而，这并未阻止楼市在2024-2025年继续下行。
根据住建部数据，2023-2025年：
二手房成交面积累计增长+4.0%
新房成交面积累计暴跌-21.2%
总成交面积累计下降-11.4%
二手房占整体交易比重从2023年的38.8%升至2025年的45.5%，但房价仍在持续下跌。更多二手房成交并未扭转市场颓势，只是反映了购房需求从新房向二手房转移。
那为什么二手房比新房“抗跌”呢？野村认为有两个核心原因。
首先是价格优势：二手房价格管制较少，实际跌幅远大于新房。根据冰山指数，全国二手房价格从2021年7月高点已累计下跌约41%，回到了十年前的水平，这使得二手房性价比突出。
其次是交付信任危机：新房销售中仍有约68%是期房。由于开发商债务困境和项目烂尾风险，购房者对期房交付缺乏信心，更倾向于买现房或二手房。2020-2025年，现房销售额猛增67.8%，占新房销售比重从10.2%飙升至32.4%。
值得注意的是，野村强调，上海二手房回暖是由独有因素驱动的：上海市政府近期收购了部分老旧小户型二手房；新一轮限购松绑政策；股市上涨对作为金融中心的上海财富效应更明显。
这些因素在其他城市很难复制。根据冰山指数，3月份上海房价继续企稳，但全国房价跌幅可能再次扩大。二手房市场回暖甚至可能从周边城市虹吸资源，加剧区域分化。
野村判断，中国房地产已进入第六个调整年。由于三大原因，困境还将延续至少两年：
对于经济而言，二手房交易只是财富在不同家庭之间转移，不直接形成资本形成和GDP。只有新房销售回暖，才能带动开发投资和上下游产业链复苏。而目前新房市场仍在快速收缩，未见底部。
野村的核心结论很清晰：
上海二手房的“小阳春”是独特的、局部的、不可外推的。二手房回暖不预示新房见底，全国楼市的寒冬远未结束。
对于投资者和购房者而言，与其追逐上海的热度信号，不如关注更广泛的指标——新房成交、开发商现金流、烂尾楼处置进度。野村认为，中国房地产的深度调整可能还要再熬两年。
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