直系亲属房产过户，买卖、赠与和继承，选哪一种过户方式税费最低？
例如：一个父亲1996年以5万元在三线城市购买了100平米房产，准备过户给儿子，符合“满五唯一”的条件。
小编给大家分析买卖、赠与和继承的三种方式的税费差异。选错不仅多花冤枉钱，还可能给未来埋下巨大的税务隐患。一、什么是“满五唯一”？
满五：房子从拿到房产证/契税发票算起，已满5年;
唯一：卖家在这个城市里，只有这一套住宅;
合在一起就是：房产证满5年 + 卖家家庭唯一住房。
父亲在世只能选买卖或赠与；继承只能在父亲去世后办理。三种方式增值税、契税、印花税和个人所得税区别如下：1. 买卖过户，税负率最低，无后续隐患，强烈推荐
首先签订《房屋买卖合同》，按评估价交易。房产是父亲以5万元取得的，系统评估价估计45万。温馨提示：售价就不要定在5万了，要按系统评估价45万定售价。因为增值税和印花税全免，契税计价是按系统评估价核算的，不是按合同价核算的，你的合同价订得再低，也不能降低契税。而且45万定价，后续出售时可作为成本扣除，少缴个税。- 增值税。按财税（2018）137号规定满二年是免征的；
- 印花税。买卖双方个人住宅买卖，全国统一暂免征；
- 契税。由买方儿子承担。计税价格是按评估价核算，父亲属首套房，面积为101㎡≤140㎡，按1%征收（三套及以上按3%征收）。儿子可享契税按1%征收4500元（45万×1%）。
- 个人所得税。儿子是买卖取得的房子，再卖完全按正常二手房算个税。满五唯一，个税全免；不满五唯一 ，二选一：全额按1%核定征收或按差额缴20%个税（三线城市一般都能选）。可根据自己情况选择征税。方式一：核定征收，一般来讲，税负率比差额按20%征收要低很多。个税 = 计税总价 × 1%如果儿子房子卖 80 万，个税 = 80万 × 1% = 0.8万；方式二：差额20%，需要发票，一般比核定征收税负率高。个税 = （卖价 − 父亲卖给儿子的价格 − 合理税费）× 20%例如：父亲 45 万卖给儿子，儿子80 万卖出。差额 = 80万 − 45万 = 35 万应缴个税 = 35万 × 20% = 7 万。结论：选核定征收8千万个税；选差额征收7万元个税。差额比核定整整多了 6.2 万，贵 8.75 倍。如果当地有核定征收，就选核定征收个税。
适合：儿子有购房资格、不打算长期自住，后续准备出售。
父亲无偿将房产赠与儿子，签赠与合同并公证。儿子无需购房资格、可明确只给儿子个人。- 契税。按系统评估价，契税按 3%缴1.35万（45万×3%）；比买卖要高出2%。
3. 继承过户。当下成本最低，只能身后办，但未来税负率也高
- 父亲去世后，按法定继承或遗嘱继承办理。儿子是第一顺序继承人，当下成本最低，仅少量工本费。
- 但必须等父亲去世；多继承人易有纠纷。
三、总结
买卖过户是唯一没有后遗症、综合成本最低的方案，强烈推荐 ！
赠与和继承都会给未来卖房埋下巨额个税的大坑。
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