每年总有人唱衰澳洲房产市场，也总有人夸张的以专家口吻来大谈“崩盘”，而真正研究澳洲房产市场的人都会发现，澳洲房产投资具有类似于“国家保护”的优势，既可以找到确定性，增长比例也非常优秀，跑赢通胀、跨越周期。

甚至在全球危机的时刻，澳洲房产市场的弹性依然很强，这一特性应该归结于国家政策层面。

一个被保护的投资市场我们怎么更好的利用呢？

一

危机来临时，比的是健康的现金流

每一次危机，市场都会出现恐慌：情绪被放大、预期变得悲观、成交变慢，价格进入调整。

但房产的变化不会一天一个价，它的调整是需要时间的。

因此，你只需要在投资前把握好优质区域，规划好健康的现金流，这样遇到周期调整会很顺利度过，哪怕危机来临，你也可以潇洒撤离。

二

1990年

极端高利率与高失业，并没有带来“全面崩盘”

如果你觉得“现在利率高”，那是你没见过真的高的。

1990年前后，澳洲现金利率一度触及 17.5%（历史极值级别）。 那一轮衰退期失业率也上升到 10% 以上（当时属于非常重的宏观压力）。 

在这种组合拳下，市场进行应急调整，但“全面崩盘”并没有出现。

原因很简单：房产的供需关系，是刚需资产，价格可以松动，交易可以变慢，但只要金融体系还在、就业没有长期失控，市场会用时间完成修复。

三

2008年

全球金融危机波及澳洲，但影响是“短期的”

2008 年的危机特点不是本土问题，而是外部系统性冲击。当全球房地产和金融体系同时失序时，很多国家出现深度回撤。

美国房价跌了 33%，爱尔兰跌了 50%，西班牙跌了 40%，几乎是“塌方式”回撤。

澳洲呢？并没有走成同样的剧本。它更像是被短期波及：澳洲首府城市从 2007 年中期的峰值到 2009 年初的低点，只下跌了 7.6%，且只持续了 13 个月；到 2009 年，首府城市房价整体又上涨了约 10%。

这一点放到任何年代都适用：即便遇到外部系统性冲击，澳洲更多时候是短期波及，修复更快——市场的自愈力更强。

四

2020年

口罩时期的极端不确定下，短暂下滑后很快“找底”

2020 年的口罩事件全球都受到冲击，澳洲也不例外，是一次对信心、就业、边境、人口预期的极限测试。

当时澳洲房产市场也下滑，但从 CoreLogic 的描述看，全国房价在口罩初期短暂下跌约 1.7%，在 2020年6月左右就到达底部。到2022年，澳洲房价则上涨了约 30.8%。

这段历史给了一个很重要的提醒：市场最怕的不是冲击本身，而是冲击造成的影响是否会长期化。如果冲击被政策与金融系统“托住”，房产往往会先消化情绪，再回到基本面逻辑。

五

澳洲房产什么情况下才会出现大崩盘？

为了避开危机，我们研究了过去几十年的数据后发现，真正的大崩盘往往需要多条件叠加，例如：

1.失业率长期高位且难以回落（持续削弱持有能力）

2.信贷系统出现长期冻结（买家无法融资、卖家被迫抛售）

3.政策工具失灵或无法出手（市场缺少缓冲）

4.出现广泛、持续的恐慌性抛售（形成踩踏式负反馈）

所以如果单独一个因素变坏，市场通常会自我修复调整。

真正让人亏钱的不是危机

而是情绪化

了解危机才不会瞎恐慌，正常的波动会被调整过来，真正的危机到来前会不断有信号被释放出来。

从国家层面，当危机发生，但市场不会坐以待毙，会保护性的进行自我调整，国家不会置之不理。

从公司层面，理性科学的分析，理性系统化的决策，团队是避免危机的最好手段。

从个人层面，买入时谨慎，买入风险低、抗跌性强的优质资产可以避开大部分的危机。

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