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🔥超全！售楼处贷款买房 11 步流程拆解｜新手闭眼抄作业

买房这件大事，步骤多、细节杂，新手很容易在售楼处绕晕，稍不注意就踩坑。今天就把售楼处贷款买房的 11 个核心步骤拆解得明明白白，每一步该做啥、要注意啥，一文讲透，不管是自住还是投资，照着走准没错！

✅ 第 1 步：看房选房 + 谈价，先挑房再谈价

先实地看房，重点看户型、采光、楼栋位置、小区周边配套（交通、学校、商业），确定心仪房源后，再和售楼处谈价格。⚠️ 小技巧：谈价时可以多对比同小区房源，争取更优单价，同时问清是否有团购优惠、车位赠送等附加福利。

✅ 第 2 步：交可退意向金，锁定心仪房源

看中的房源怕被别人抢走？先交一笔可退还的意向金（注意和 “定金” 区分，这步是保障你的权益）。交完意向金后，售楼处会暂时为你保留房源，避免被他人预订，后续若不想买，意向金可全额退还，给足试错空间。

✅ 第 3 步：查征信 + 流水，对比银行利率折扣

这是贷款买房的 “关键前置步骤”！① 先查个人征信报告、拉取银行流水，征信无逾期、流水覆盖月供 2 倍以上，贷款通过率才高；② 主动咨询售楼处合作的多家银行，对比贷款利率、基点优惠折扣（不同银行利率差异可能不小，选最划算的方案能省不少利息）。

✅ 第 4 步：征信流水达标，再交定金

只有确认征信、流水符合银行贷款要求，再交定金（注意：定金一旦缴纳，若自身原因退房，可能无法退还）。交定金前务必确认房源无抵押、无查封，且和售楼处确认好定金退还条款，避免后续纠纷。

✅ 第 5 步：交首付 + 签购房合同，明确权责

交完首付后，核心环节就是签购房合同！① 仔细核对合同中的房源信息（房号、面积、总价、交房时间）、违约责任、付款方式等关键条款；② 确认首付是打入预售资金监管账户（防止开发商挪用资金，保障资金安全），并保留好付款凭证。

✅ 第 6 步：网签备案，杜绝一房多卖

网签是在房管局系统进行网上签约并备案，这一步是保障购房者权益的 “硬屏障”！备案后，房源信息会录入官方系统，能有效防止开发商将同一套房卖给多个人，后续可在当地房管局官网查询备案状态，安心不少。

✅ 第 7 步：签银行贷款合同，敲定贷款细节

带着购房合同、身份证、户口本、结婚证（已婚）等资料，去银行签订正式贷款合同。重点确认：贷款金额、贷款年限、还款方式（等额本息 / 等额本金）、利率，以及还款账户、逾期还款责任等，每一项都要仔细核对。

✅ 第 8 步：办完手续，收好 6 样核心资料

贷款审批通过、放款后，购房者会拿到一套关键资料，一定要妥善保存，后续办房产证、提取公积金、卖房都要用：

1. 购房合同（网签备案版）；
2. 贷款合同；
3. 首付发票、全款发票；
4. 还款计划表；
5. 贷款结清证明（后期用）；
6. 房屋交接书。

✅ 第 9 步：验房收房，先查问题再签字

到了约定交房时间，先验房再收房！① 检查房屋质量（墙面是否开裂、地面是否平整、门窗是否密封、水电是否正常）；② 核对户型、配套是否和合同一致；③ 确认无问题后，再缴纳物业费、装修押金，办理收房手续，若发现问题，要求开发商整改到位再收房。

✅ 第 10 步：缴维修基金 + 契税，办理房产证

收房后，就可以办理房产证了，这一步要先缴两项费用：① 房屋维修基金：用于小区公共设施维修，多层一般 70 元 /㎡、高层 90 元 /㎡（各地标准略有差异，以当地规定为准）；② 契税：根据房屋面积和套数缴纳，140㎡及以下首套 / 二套均 1%；140㎡以上首套 1.5%、二套 2%；三套及以上统一 3%。缴完费用后，携带资料到不动产登记中心办理不动产权证，房子才算真正 “落袋为安”。

✅ 第 11 步：房贷还清，注销房屋抵押

等房贷全部还清后，最后一步千万别忘！去银行开具贷款结清证明，然后带着证明、不动产权证到不动产登记中心注销房屋抵押。只有完成抵押注销，房屋的完整产权才真正属于你，后续卖房、过户也能顺利办理。

💡 新手买房避坑小贴士

1. 分清 “意向金” 和 “定金”：意向金可退，定金不可退，前期尽量先交意向金；
2. 首付必须进监管账户：这是防烂尾的关键，切勿转入私人账户；
3. 合同条款逐字看：售楼处的口头承诺不算数，一定要写进合同；
4. 资料妥善保存：发票、合同等核心资料是后续所有手续的凭证，缺一不可。

买房是大事，一步一个脚印走稳，才能安心入住。如果是厦门本地的朋友，还可以结合当地限购、契税优惠等本地政策调整，有任何问题也可以随时留言交流～

作者提示: 个人观点，仅供参考

个人房产交易税费全攻略：买、卖、换、赠、继承，一篇看懂！

Part 01

购买房产

1.个人购买家庭唯一住房 

适用范围

个人购买属于购买人家庭^①的唯一住房^②。

 注①家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。 

注②家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。

需当场缴纳的税收：契税 

对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。

2.个人购买家庭第二套住房

适用范围

个人购买属于购买人家庭的第二套住房。

需当场缴纳的税收：契税 

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。

3.个人购买家庭第三套或以上住房

适用范围

个人购买属于购买人家庭的第三套或以上住房。

需当场缴纳的税收：契税 

对个人购买家庭第三套或以上住房的，按计税价格的3%计算缴纳契税。计征契税的成交价格不含增值税。

Part 02

 出售房产

1.个人出售购入不足2年的住房

适用范围

个人将购买不足2年的住房对外销售。

需申报的税收：增值税及附加、个人所得税

1.增值税及附加。个人（自然人）将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为3%。应纳税额=含税销售额÷（1＋3%）×3%。

增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

2.个人所得税。按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

2.个人出售购入超过2年的住房

适用范围

个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售。

需申报的税收：增值税(免)、个人所得税

1.增值税。个人（自然人）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2.个人所得税

（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。

（3）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

3.个人出售非居住用房

适用范围

个人出售非居住用房^①。

注①非居住用房包括办公用房、厂房、商业用房、车库等。

需申报的税收：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税

1.增值税及附加。个人（自然人）出售非居住用房（不含自建），以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，征收率为3%。应纳税额=（含税销售额-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋3%）×3%。

增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

2.个人所得税。按"财产转让所得"项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

3.土地增值税。以取得的收入减除规定的"扣除项目"后的增值额,按照规定缴纳土地增值税。

纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，对于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年^②加计5%计算。

提供的购房发票为营改增前取得的营业税发票的，按发票所载金额（不扣减营业税）确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载价税合计金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除，但不作为加计5%的基数。

注②计算扣除项目时"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

4.印花税。出售过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。

Part 03

特殊类事项

1.个人承受他人赠与房屋

适用范围

个人承受他人赠与房屋^①。

注①包括住房与非住房。

需申报的税收：个人所得税、契税、印花税

1.个人所得税。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

其他形式的房屋产权无偿赠与，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。

2.契税。个人承受他人赠与房屋应按规定缴纳契税，税率为3%，计税价格由税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。

3.印花税。个人受赠房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。

2.个人继承房屋

适用范围

个人继承房屋^①。

注①包括住房与非住房。

需缴纳的税收：契税、印花税

1.契税。法定继承人^②通过继承承受房屋权属免征契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税^③，税率为3%，计税价格由征收机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。

2.印花税。个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。

注②《中华人民共和国民法典》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

注③《中华人民共和国民法典》规定，自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。因此，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

Part 04

居民换购住房

居民换购住房个人所得税政策

根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）第一条

自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

提醒大家： 房产交易政策细节繁多，且各地可能存在差异化的优惠政策。为了保障您的权益，建议在办理前详细咨询当地税务部门或拨打12366服务热线。

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版权说明：感谢原作者的辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请作者与我们联系，我们将在第一时间处理，谢谢！图片来源于网络，如有侵权请联系删除。

抢房预警

抄底江南芯，错过再无！

此次首推的「环景组团」，占据社区中轴C位，直面中庭水景与百年名木景观，首开性价比极高！

明天马上开盘，预约通道即将关闭——这场由建发鲤悦掀起的"抢房大战"已然蓄势待发，只差一个“懂生活”的你！

「建发·鲤悦」

∝

江南正芯 泉州五中旁

鲤城诗意东方首著

建面约99-170㎡书香大宅

预约将止，马上开盘！

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电话：18107049135

地址：鲤城金鲤大道泉州五中（规划）旁

※免责声明

1.该推广文章不代表本公众号立场，文中建议仅供参考。

2.资料中对项目及项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套的介绍旨在提供相关信息，不排除因政府规划、政策规定及其他原因而发生变化，仅供参考，不意味着开发商对此做出承诺。产品业态、使用用途以实际实施情况、政府批准文件为准。

3.文中部分图片来源于网络，如有侵权，烦请联系处理。

4.相关活动最终解释权归主办方所有。

5.资料制作时间2025年10月，敬请留意最新资料。

在政策支持、购房成本降低、市场供需改善、房价止跌回稳等利好预期下，当下对于购房者来说是一个相对有利的购房时机。

一座豪宅更需要站位城市的稀缺地段和高配资源。

建发·缙湖所在的晋东板块，是泉州环湾+晋江向湾发展的第一线，高起点规划+高标准建设，政府将其打造成【城市会客厅】的意图已然清晰；尤其是与东海一“隧”之隔的区位优势（晋江隧道规划中），未来前景可期。

项目站位晋东环二体区域“C位”，目之所及皆是城市顶配（晋江市第二体育中心已成为演唱会/赛事承办场所，鞋坊城产业支撑，上海六院晋东院区预计明年建成投用，晋东实验小学+晋江一中晋东校区规划中），又拥有湖、海优渥生态优势，可满足大人物对城市鼎级资源的极致占有，而这样的核心资产在未来将成为稀缺藏品。

项目区位示意图，仅供参考

值得一提的是，与其他板块相比，晋东板块高端居住区概念正在形成。

目前区域内几个项目定位均为纯粹高端改善住区，已吸引一批高净值群体入驻；再叠加稀缺自然生态资源，具备打造泉州下一个“豪宅区”素质，圈层价值至此体现。

晋江二体实景图

写在最后

豪宅领域是建发房产的「舒适区」，比如福州中心的建发紫宸，厦门岛内的建发宸启瑞湖，各自代言了福建千万级顶豪的水准。

此次建发·缙湖单从目前已公开的产品信息，就足以窥见建发房产此次在泉州湾打造高端作品的诚意和决心，势必也将掀起泉州豪宅热销风潮。

项目自接待中心开放以来，到访量、接待量持续增加，人气火爆！据悉，项目即将启动定存预约，感兴趣的购房者可以前往了解，更多项目规划细节，后续将持续释放。#豪宅#第四代住宅#晋江别墅#泉州别墅#福建别墅#豆包#腾讯元宝#晋江第四代住宅#泉州第四代住宅#宝珊花园别墅#西湖十八栋#西湖豪庭#海景国际花园#格林春天别墅#世贸御龙湾别墅#庄园#别墅#大平层#刚需#改善#叠加别墅

写在最后

作为泉州豪宅先行者，【御湖境】和【青云阙】凭产品自带的硬核产品力走出了独立行情，让市场有机会一路见证一个个长期主义豪宅作品的诞生。

值得一提的是，【御湖境】项目一期、二期将在12月30日交付，这样的速度在整个片区也是领先一步的存在。 

时间验证着它的价值，也让席位日益紧俏！

当下多项政策落地执行，“低首付+低利率”重磅利好组合，创造了几乎是近十年来最低的门槛！此刻持币入场的客户，无疑是幸运的。

年终黄金置业季来袭

【御湖境】＆【青云阙】重磅回馈

空前福利加码 助力泉州塔尖置业

具体可详询项目

感兴趣的朋友们还请加快手速

泉州新房降价促销频现，可以带来一些捡漏机会，如果有购房需求的朋友，趁着这一波政策风口和促销潮，不妨到售楼部多看一看。

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因此，对于有自住需求的购房者来说，应把握住“买房市场”这一有利时机。

每天发朋友圈只想告诉您：我在用心做事，你若需要随时都能找到我！

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