房产将被法院拍卖,“不破租赁”这次为何被驳回?

法院拍卖抵押房产，承租方提出执行异议

某银行因借款合同纠纷将孙某诉至法院，因孙某未履行生效文书确定的义务，银行向法院申请强制执行。法院于2024年6月作出执行裁定书，裁定拍卖、变卖孙某名下的这处房产。

同年7月，某公司申报与孙某存在租赁关系，并提交了一份《租赁合同》。合同记载，2024年3月，B公司与孙某就案涉房产签订租赁合同，租赁期限为10年，从2024年3月起至2034年3月止。

一个月后，法院裁定除去孙某与该公司关于案涉房产的租赁合同后进行拍卖，该公司向法院提出执行异议。

法院查明，2023年7月，孙某与银行签订《不动产抵押合同》，将案涉房产向该行设定抵押，并已办妥抵押登记手续。2024年2月，经孙某申请，银行同意孙某将被抵押的案涉房产出租给某公司，并声明该出租行为不得对银行实现抵押权构成任何妨碍，孙某与该公司的租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力。在该公司承租期间，抵押物不得再另行转租。

法院驳回异议：租赁设立晚于抵押权

该案件的审查焦点在于，经抵押权人同意的租赁关系，法院在拍卖财产时是否应当涤除？

法院认为，首先，依据法律规定，租赁权若要不受到抵押权实现的影响，需满足两个条件：其一，租赁合同必须在抵押权设立之前成立并生效；其二，承租人必须在抵押权设立前占有房屋。而在本案中，租赁关系的设立晚于2023年7月设定的抵押权。按照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权。抵押权人某银行虽曾同意抵押人孙某出租抵押物，此同意有利于实现物的使用价值，但银行也曾声明该出租行为不得对抵押权的实现构成任何妨碍。

其次，从执行层面来看，根据法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

最后，本次审理是法院依照利害关系人异议程序进行审查，而该公司主张的其与孙某之间的租赁法律关系，属于实体权利义务争议。因此，公司与孙某之间的租赁关系是否真实、有效等问题，应当在另行的相应诉讼程序中审查处理。

综上，法院认定涤除租约的行为合法，裁定驳回该公司的异议，该裁定已生效。