花旗观点：
2026年3月统计局数据：降幅收窄；一线城市一季度房价环比改善--3月单月：[1] 新开工同比-17%，较2026年前两月（-23%）或2025全年（-20%）为温和下滑。[2] 竣工-19%（前两月：-28%）。[3] 一线城市一二手房价环比分别+0.2%/+0.4%，二三线城市环比跌幅收窄。[4] 住宅销售同比-15%，销售面积-10%（前两月：-22%/-16%）。[5] 已竣工未售库存同比-0.1%，三年内库存-1.8%。[6] 房地产投资-11%（前两月：-11%）。[7] CREIS 300城3月土地成交建面/金额-40%/-25%（前两月：-44%/-56%）。
宏观：一季度GDP+5.0%，固定资产投资+1.7%；3月PPI转正（+0.5%），CPI扩大（+1.0%），社零增速放缓（+1.7%），出口低于预期（同比+2.5%），社融偏弱（5.2万亿元，预期5.5万亿元）。
4月积极信号：二手成交强劲（WIND与CREIS）
— 根据WIND与CREIS：上半月二手成交转为同比+9%，周成交28–29千套（2025年均值2.38万套；18城），由一线城市带动（同比+15%；如上海等）。二手房价在3月与4月环比小幅上行，受重点城市挂牌量年初以来下降1.5%支撑（如北京-10%，上海-8%）。新房销售在4月上半月同比+4%，周均约2.1万套，延续3月强势（2.3万套；2025年均值1.7万套；34城）。我们认为这反映出头部城市市场情绪与预期更广泛的修复。
上市房企2026年目标
— 新开工建面计划同比-54%（不含新增拿地；2025年：-17%），竣工-51%（2025年：-38%），资本开支-23%（2025年：-28%）。自2022年以来，27家公司（96%）已裁员15万人（-32%），仅华润置地扩编。
政策：稳定房价的决心
— (i) 高层稳房价决心强；(ii) 在国资委“终身问责”要求下，部分国企对并购更为谨慎；(iii) 压减商办用地供给；(iv) 地方对新产品（4.0版）效率比设限、提升品质以去库存；(v) 二季度起更新项目加速；(vi) 一季度重点城市土地供应减少（如杭州）。
城市发展重心转向更新
— 管理层可能在结构上压低地产新增开发规模：
(a) 减少新增商办用地（零售与办公分别占房地产投资11%、新开工9%、销售面积/销售额约8–9%）；(b) 城市发展由“外延扩张”转向“以内涵提升为导向”的更新与盘活。我们认为这将提升核心区域存量商办资产与土地价值。
成交动能延续至4月，布局复苏
— 房地产市场未进一步恶化本身可视为积极结果，复苏稳定但不激进，且政策支持明确。多数投资者未预期明显反转，仍需对核心城市房价企稳形成更强信心，因此对板块配置偏低。鉴于销售自一季度起修复并延续至4月，我们认为3月板块回调提供了在4月加仓地产股的良机。核心关注因素仍包括：前十城市销售与拿地修复、经常性租金、利润率改善及每股分红增长。
首选：华润置地、金茂、世茂新城、保利物业、中国海外发展。
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研报：Citi China Property Mar NBS Narrower Decline in Starts, Completion and Sales
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