【房产抵押】十二 划拨土地的房子(房改房、经适房)能做抵押吗?补交出让金怎么算?#房本抵押贷款#西安

“我家房子是单位分的房改房，土地性质是划拨，能办房抵贷吗？”这个问题，在西安老城区特别常见。今天咱们就把它说透。

划拨地的房子不是不能做，就是多一道手续的事。

一、啥是划拨地？啥是出让地？

咱们简单捋一下：

• 出让地：开发商花钱从政府手里买的地，有年限（住宅70年），可以自由买卖、抵押。市面上大多数商品房都是出让地。

• 划拨地：政府直接划给单位、机关、国企用的地，没有交土地出让金，也没有年限限制。你住的房改房、福利房、经适房、拆迁安置房，很多都是划拨地。

划拨地的房子，国家规定不能直接上市交易、也不能直接抵押。因为土地本质上是国家“借”给你用的，你没花钱买。想抵押？先把土地出让金补上，把性质变成“出让”。

二、西安市场上，银行对划拨地什么态度？

根据我手头的信息：

• 完全不接受的：部分银行（尤其是某些股份制银行）只做“出让”性质的房子，划拨地一律拒。你连门都不用进。

• 有条件接受的：大部分银行接受“出让/划拨”都能做，但划拨地的折扣率可能会低一点。比如出让地打7折，划拨地可能只给6折。

• 相对宽松的：某些国有大行、城商行对划拨地比较友好，只要房龄、面积、区域合格，划拨地也能按正常折扣做。

关键点：无论哪家银行，最终都会看你的房产证上“土地性质”一栏。如果写的是“划拨”，十有八九要你补交出让金。少数银行可能接受“先抵押，后补交”，但非常罕见。

三、补交土地出让金，到底要花多少钱？

这是大家最关心的。西安的算法比较简单：

补交金额 = 房子建筑面积 × 每平米指导价 × 1%

注意：这个“指导价”不是你家房子的成交价，而是政府定的“基准地价”或者“区片指导价”。不同区域、不同土地级别，价格不一样。

举个例子：张阿姨的房子在雁塔区，面积65平，政府指导价是3000元/平米。补交金额 = 65 × 3000 × 1% = 1950元。不到2000块。如果是高新区的房子，指导价可能5000-6000，补交也就3000-4000块。

经适房呢？经济适用房补交的会多一些。因为经适房当初买的时候价格很低，政府要求补交“土地收益金”，一般是（市场评估价 - 原购价）× 一定比例（通常是10%-30%）。具体要问房管局。

划拨地的房改房：一般就是上面那个1%的公式，很便宜。

四、实操流程：怎么补交？

1. 去西安市房管局或不动产登记中心咨询。带上房产证、身份证、户口本。

2. 申请办理“划拨转出让”手续。工作人员会查你家房子的土地级别，算出补交金额。

3. 交钱。到指定银行缴纳土地出让金，拿到缴款凭证。

4. 换新房产证。房管局会在你的房产证上盖个章或者换发新证，土地性质变成“出让”。这一步可能要等几个工作日。

5. 拿着新房产证去银行办抵押。

总费用：除了土地出让金，还有几十块的工本费。整个过程大概一到两周。

五、给西安老乡的几点大实话

1. 别怕补交。多数房改房补交就一两千块，最多四五千。比起能贷出来的几十万，这点成本可以忽略不计。而且补交后房子就变成“商品房”性质，以后买卖、过户都方便。

2. 提前问银行。有些银行即使你补交了出让金，仍然按划拨地打折（比如6折）。你先问清楚：“我家房子补交出让金后，能按7折算吗？”如果不行，换一家。

3. 经适房要注意。如果你的经适房还没满5年，根本不能上市，也不能抵押。满了5年，补交土地收益金后可以。但补交金额可能比较高，算算划不划算。

4. 城墙内的房子：西安城墙内很多老房子是划拨地，而且房龄老、面积小。如果你还要补交出让金，银行可能还是不太愿意接。建议先问银行，别急着补交。

最后说句实在话：划拨地不是拦路虎，顶多就是只纸老虎。花一两千块、跑两趟腿，就能把问题解决。比起没房子抵押的人，你已经幸运多了。别因为这点麻烦，耽误了用钱的正事。