1.3月新房和二手房价格指数仍呈下行趋势

3月70大中城市新房和二手房价格指数仍呈下行趋势。2026年3月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.6%，环比-0.2%，自2021年高点已经下跌13.4%，已跌回至2018年末的水平，但考虑到好房子入市以及成交结构向核心城市聚焦的趋势，实际成交价已回退至2018年之前。二手房延续以价换量，除了受宏观市场环境走弱的影响，更面临新规下“好房子”的结构性冲击，导致当前的跌幅包含了市场自然调整跌幅+好房子冲击的跌幅。根据统计局70个大中城市价格指数，2026年3月二手房价指数同比-6.3%，环比-0.2%，自2021年高点已跌22.2%，跌回至2016年初水平。

2.行情回顾

本周申万房地产指数累计变动幅度为4.1%，领先沪深300指数2.15个百分点，在31个申万一级行业排名第7名。本周上涨个股共67支，较上周减少40支，下跌股数为42支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为京投发展、西藏城投、京蓝科技、绵石投资、卧龙地产，涨幅分别为33.2%、27.7%、17.1%、12.6%、11.0%。跌幅前五为乾景园林、财信发展、*ST匹凸、万方发展、中润资源，跌幅分别为-22.4%、-15.0%、-14.3%、-5.3%、-5.0%。

本周重点40家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长 1支，涨幅位居前五的为中梁控股、中国奥园、招商蛇口、中国金茂、世联行，涨幅分别为25.7%、12.1%、10.8%、10.7%、10.4%。跌幅前五为禹洲集团、金地商置、正荣地产、远洋集团、融信中国，跌幅分别为-14.2%、-11.2%、-10.0%、-4.1%、-3.7%。

3.重点城市新房二手房成交跟踪

3.1新房成交（商品住宅口径）

本周30个城市新房成交面积为155.7万平方米，环比提升25.2%，同比提升4.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.6万方，环比+31.0%，同比+31.6%；样本二线城市为76.9万方，环比+19.7%，同比+6.6%；样本三线城市为25.2万方，环比+31.1%，同比-31.7%。

4月累计新房成交面积方面，样本30城共计371.3万方，同比2.3%；一线城市为137.7万方，同比35.2%；二线城市为179.5万方，同比5.0%；三线城市为54.1万方，同比-39.9%。从今年累计15周新房成交面积同比看，样本30城共计2121.5万方，同比-26.7%；一线城市为633.3万方，同比-13.8%；二线城市为1053.1万方，同比-22.3%；三线城市为435.2万方，同比-45.9%。其中一线城市中，北京（-11.5%）、上海（-8.4%）、广州（-5.6%）、深圳（-47.5%）。

3.2二手房成交（商品住宅口径）

本周15个样本城市二手房成交面积合计267.7万方，环比增长36.7%，同比增长21.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为115.3万方，环比+44.4%；样本二线城市为114.7万方，环比+32.1%；样本三线城市为37.7万方，环比+29.1%。今年15周累计成交2899.6万方，同比下降0.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1264.5万方，同比-0.6%；样本二线城市为1194.5万方，同比-5.3%；样本三线城市为440.6万方，同比+16.9%。

4.重点公司境内信用债情况

根据wind统计数据，本周（4.13-4.19）共发行房企信用债24只，环比增加13只；发行规模共计223.30亿元，环比增加120.8亿元，总偿还量105.89亿元，环比增加35.02亿元，净融资额为117.41亿元，环比增加85.78亿元。

主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（58.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（35.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（39%）和3-5年（39%）的债券为主。

6.投资建议

维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延

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分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001

邮箱：jinjing3@gszq.com

分析师 肖依依 执业证书编号：S068052308005

邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com

具体分析详见国盛证券研究所2026年4月19日发布的《2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3月房价指数仍呈下行趋势》报告

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