二手房买房避坑完整自查清单,这一篇都告诉你

一、看房前/谈价前：先查产权（不查好不交钱）

房东出示房产证原件+身份证原件，核对姓名一致
去不动产中心打印产权调查（产调），确认：无查封、冻结、司法限制
无未注销抵押（或已明确解押方案）
无居住权登记（有直接放弃）
无异议登记、预告登记
房屋是商品房/70年住宅，非商业公寓、小产权、集资房
共有产权人（夫妻/子女等）全部知情并同意出售
已婚房屋：房东配偶签署同意出售证明
非本人卖房：必须有公证委托书，拒绝手写委托书
确认房屋非凶宅、非重大事故房（可写入合同）

二、实地看房验房（至少早晚各看一次）

1. 房屋结构与质量

墙面、天花板无渗水、霉斑、水渍
地面、墙体无明显裂缝、倾斜
门窗完好、密封正常，无变形
卫生间、厨房防水正常，无漏水痕迹
下水通畅，无堵塞、反味
电路正常，无老化、乱拉电线
暖气/空调/热水器能正常使用

2. 周边与居住环境

小区物业、安保、噪音情况
电梯、停车、绿化、垃圾站位置
临近马路/高架/变电站/垃圾站等是否影响居住

3. 关键隐形信息

房屋无长期租约（买卖不破租赁，有租约慎买）
租客签署放弃优先购买权（如有租客）
确认学区/学位未被占用（学区房必查）
确认房屋无欠费（物业、水电、燃气、供暖）

三、签合同前：资金安全（重中之重）

定金不超过总房价20%
合同明确：贷款审批不通过，定金、首付、中介费全退
首付、房款必须走政府资金监管账户
不直接转给房东个人账户
房东需解押的：用监管资金解押，不垫资、不私下转账
合同写明中介费明细、服务内容、退款条件

四、签合同必写条款（缺一个都别签）

全部写在补充协议里，口头承诺无效

过户时间、交房时间、逾期违约责任
户口迁出截止日期 + 逾期违约金（如每日万分之五）
学位未占用承诺 + 违约赔偿
房屋无查封、无抵押、无产权纠纷承诺
家具家电清单（品牌型号+数量），明确赠送或留存
交房时物业费、水电燃气等全部结清
房屋质量问题、漏水、结构问题责任归属
预留尾款/保证金（1万~5万），户口迁出后再付

五、交易流程节点（按顺序，不乱跳）

谈价→签居间合同→交定金
网签备案（防一房多卖）
银行面签→贷款审批
首付进入资金监管账户
房东完成解押、注销抵押
缴税→办理过户
领取新不动产权证
银行放款给房东
物业交割、水电燃气更名
确认户口迁出→支付保证金

六、交房当天必做（最后一关）

现场核对家具家电，与合同清单一致
测试水电、燃气、热水器、空调、马桶等
打印物业费、水电燃气结清凭证
办理物业更名、水电燃气户名变更
拿到全部钥匙、门禁卡、车位卡
确认户口已迁出（或约定明确时限）
签署《交房确认书》

七、绝对不能碰的“雷区”

不买有查封、有纠纷、有居住权的房子
不买产证不全、小产权、回迁无证房
不走资金监管、直接大额转账
轻信“低价急售”“内部房源”等套路
不签空白合同、不签模糊条款合同
不让共有人签字、不让配偶签字



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