先说结论：外国人在波兰买房还在继续增长，2025年相关申请和登记数量比上一年增加了约11%。

波兰内政部最新统计显示，2025年，外国人在波兰买下了超过1.77万套住房和约2400处商用房产，而且还在持续下去。

一、2025年外国人到底买了多少房

从官方审批和登记数据，2025年波兰外国人购房的规模已经相当可观。

波兰内政和行政部（MSWiA）统计称，2025年共有2582份外国人购买房产或相关权益的申请，其中绝大多数和不动产本身有关。最终被写入登记系统的，包括：

超过1.77万套住宅

约2400处商业或其他用途房产

另外还有一部分是需要审批的土地交易

在需要审批的土地交易里，2025年有2136宗，涉及面积120.35公顷。

和前几年比，2020年只有429宗，2023年已涨到900宗，2024年又到1121宗。也就是说，外国人对波兰土地和地产的兴趣，是持续升温的，不是短期波动。

二、谁在买，买哪里?

如果把波兰的外国购房者拆开看，最显眼的还是乌克兰人。

2025年的波兰地产,乌克兰人仍然是外国人中的最大买家,如果只看住宅登记，外国人买下的住房总量达到1.77万套以上,而乌克兰人购买的住房达到9300套左右，比上一年还多6%。

如果把所有国家放在一起看，乌克兰人买下的面积，甚至超过了其他外国买家的总和。

当然这不是最近才冒出来的现象，而是一个已经延续多年的趋势。自2014年克里米亚事件之后，乌克兰买家在波兰房市中的存在感就开始持续上升；2022年俄乌战争爆发后，这一趋势更明显。

很多乌克兰人来波兰，最初是为了避险，后来慢慢变成了长期生活。住房需求也就从“租”一步步转成“买”。

三、外国人最爱买哪些地方

外国人买房，并不是平均分布在波兰各地，而是高度集中在几个大城市和经济核心区。

最受欢迎的，基本就是这两个核心城市：

华沙

克拉科夫

原因不难理解,这两城市有共同点：

第一，工作机会多

大企业、外资公司、IT、金融、服务业、制造业总部，基本都集中在这两城市。

外国人来波兰，很多不是先买房，而是先找工作；一旦稳定下来，就会考虑买房。

第二，工资更高，生活也更可预期

在大城市，收入更高，职业选择也更多。

虽然房价也高，但对很多外来工作者来说，买房的逻辑不是“房子便宜不便宜”，而是“这座城市值不值得长期留下”。

第三，大城市最容易形成社区和生活网络

对外国人来说，能不能买房，往往不只是经济问题，也是生活问题。

孩子上学、配偶工作、医疗、交通、语言环境，这些都让大城市更有吸引力。

不过有意思的是，虽然这两大城市是外国人最爱买房的地方，但2025年华沙,克拉科夫这两核心城市的交易量并不增长,甚至有些回落。

但是格但斯克、波兹南、罗兹、弗罗茨瓦夫等城市反而出现上升。

这说明外国人的居住偏好正在分散，不只是盯着首都和传统大城市，也开始向更适合生活、成本相对更可接受的城市流动。

结语：波兰成为越来越多外国人的新家

过去，波兰更像一个“人口外流国”：

本国人去德国、英国、荷兰找工作，年轻人往外走。

但近十年，波兰越来越像一个吸纳外来人口的国家。

这背后有两条很重要的线：

第一，波兰越来越像一个工作目的地

随着工资上涨、就业市场改善和大城市扩张，波兰对外来劳动力的吸引力显著增强。

外国人来了以后，很多不再只是“打工”，而是开始长期生活、成家、买房。

第二，2022年后，战争改变了迁移方向

俄乌战争之后，乌克兰人成了波兰最大的外来群体之一。

他们不是单纯来赚几年钱，而是越来越多地把波兰视为新的生活空间。

这也解释了为什么外国人买房数量，在近几年持续抬升。

所以今天看到的，不只是外国人在波兰买了多少房子，

而是一个更大的变化：

波兰正在变成越来越多人的定居地。