【入库案例】买了加装电梯的二手房,被邻居索要1万元安装费?法院:免费乘梯权随房走!

老旧小区加装电梯，是惠民工程，也是矛盾高发区。最近，人民法院案例库发布一则典型案例（入库编号：2024-07-2-054-001），直接给出权威裁判规则：因加装电梯受损而享有的免费乘梯权，随房屋所有权一并转移，新业主无需补缴安装费！

今天，律师结合本案，把加梯二手房的权利归属、费用承担、维权要点一次性讲透，业主、购房者都要收藏！

重庆綦江某老旧小区2号楼，原本没有电梯。2021年，张某纲等16户业主集资加装电梯，办理了完整报建手续。

但三楼业主黄某提出强烈反对：电梯井离主卧太近，严重影响采光、通风、隐私，自己的居住权益被明显侵害。

经社区人民调解委员会主持，双方达成《调解协议》：

• 黄某不承担电梯安装费；
• 黄某终身免费乘坐该电梯；
• 黄某不再对加装电梯方案提出异议。

为推进工程，其他16户业主共同分摊了黄某本应承担的1万元集资款，电梯顺利建成投用。

2022年1月，黄某将房屋卖给朱某华，完成过户。双方明确约定：房屋成交价已包含电梯安装相关费用。

可入住后，麻烦来了： 16户业主以“朱某华不是协议当事人”为由，拒绝朱某华使用电梯，并要求补缴1万元安装费。朱某华愿意承担电费、维修费等日常公摊费用，但坚决不认可安装费。

协商无果，朱某华诉至法院，请求：

• 确认不承担电梯安装费；
• 确认享有免费乘梯权。

重庆市綦江区人民法院作出（2023）渝0110民初3192号民事判决： 朱某华享有该楼栋电梯免费乘用权，无需支付安装费用。 双方均未上诉，判决已生效。

这不是“和稀泥”，而是严格依照民法典与共有规则作出的权威裁判，对全国同类案件都有参照意义。

1. 电梯属于业主共有部分，不是某个人的私产 《民法典》第271条明确： 业主对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

加装电梯属于楼栋附属设施、业主共有部分，其费用分摊、使用规则优先尊重业主约定。本案《调解协议》是双方真实意思，合法有效。

2. 免费乘梯权不是“给个人的人情”，而是“对房屋的补偿” 黄某的免费权，不是人身特权，而是因为：

• 电梯紧邻房屋，持续影响采光、隐私；
• 以“放弃反对+容忍影响”换取免出资+免费乘梯。

本质是对房屋受影响的对价补偿，依附于房屋所有权，而非依附黄某这个人。

3. 民法典明确：共有权利随房一并转让 《民法典》第273条第2款： 业主转让建筑物内的住宅，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

黄某把房子卖给朱某华，房屋所有权转移=附着的共有权利同步转移。只要房屋还在受电梯影响，新业主就当然享有对应的补偿权利。

4. 合同已写明：房价包含电梯费用 黄某与朱某华约定“成交价含电梯安装费用”，说明上家已将电梯相关权利义务一并打包转让。

法院据此认定：朱某华继受原协议中免安装费、免费乘梯的权利。

本案中，朱某华当庭承诺： 愿意承担电梯使用期间的维修费、电费等按户均摊的日常费用。

法院对此予以认可，并明确规则：

• 安装费：不用补（因权利随房转移）；
• 日常公摊：必须交（共有部分权利义务一致）。

简单说：可以免费坐，但不能白用一辈子。

最高法案例库已将本案确立为指导规则，要点如下：

1. 老旧小区业主因加装电梯致采光、隐私等受损，经协议取得的免费乘梯权，随房屋所有权一并转移；
2. 房屋买受人要求在原范围内继续免费乘梯，且愿意分摊日常维保、电费的，法院应予支持；
3. 其他业主不得以“不是协议当事人”为由阻挠新业主使用电梯。

（一）如果你是准备卖房的加梯房业主

1. 书面明确：房价是否包含电梯出资/权益；
2. 把免装费、免费乘梯等特殊约定写入合同；
3. 向买家出示《调解协议》《出资证明》，避免后续纠纷。

（二）如果你是买加梯二手房的人

1. 查清楚：本楼栋是否加装电梯、有无出资纠纷；
2. 问明白：原业主是否全额出资、有无免费/减免协议；
3. 合同务必写清：电梯权利义务随房屋转移，新业主享有同等使用资格，无需补缴历史安装费。

（三）一旦被拦梯、被收费，怎么维权？

1. 保留：房产证、买卖合同、电梯相关协议、沟通记录；
2. 明确告知对方：民法典273条，共有权利随房走；
3. 协商不成，起诉请求：确认免费使用权+排除妨害。

老旧小区加装电梯，初衷是便民利民。但低楼层受影响、高楼层要便利，利益平衡是关键。

本案给出最清晰答案： 因房屋受损换来的免费乘梯权，是房屋的“附属权利”，不是个人特权。房子易主，权利同步易主。

以后再遇到“买了加梯房被要求补钱、不让用梯”的情况，直接拿出本案判决和民法典条文，理直气壮维护自己的合法权益！

本文仅为普法交流，不构成具体案件的法律意见。若您面临实际法律纠纷，建议结合个案细节咨询专业律师，避免仅凭本文信息自行处理。

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