从2月下旬到现在，整整两个月，天津二手房的小阳春走了一个完整的抛物线。从节后的突然爆发，到3月中旬的巅峰时刻，再到现在的逐步回落，每一周的数据都在告诉我们：这波行情，真的要收尾了。
先给大家上最干的周度成交总表，全是真实数据，没有任何水分：
2.23-3.1（节后首周） 1087套 +132% 春节后需求集中释放，市场正式启动
3.2-3.8（3月第一周） 1592套 +46% 成交量翻倍，小阳春全面爆发
3.9-3.15（3月第二周） 2100套 +32% 热度持续攀升，周末单日破400套
3.16-3.22（3月第三周） 2133套 +1.6% 小阳春最高峰，周日单日449套创三年新高
3.23-3.29（3月第四周） 1950套 -8.6% 首次出现回落，高峰已过
3.30-4.5（4月第一周） 1750套 -10.3% 清明假期影响，成交量继续下滑
4.6-4.12（4月第二周） 2010套 +14.9% 短暂反弹，河北区领跑全市
4.13-4.19（4月第三周） 1830套 -8.9% 小阳春进入倒计时，周末成交明显乏力
第一阶段：2月底-3月中旬，疯了！真的疯了！
这是近三年来天津楼市最疯狂的一个月。
节后第一周直接干到1087套，比节前最后一周涨了132%。带看量直接暴涨510%，上机量13.5万，环比+120%。那时候的市场是什么样的？
低总价学区房出来一套卖一套，根本没有议价空间
业主坐地涨价5万、10万是常事
中介一天带看十几组，嗓子都喊哑了
签约中心天天排队到半夜，有的客户为了抢房直接在大厅过夜
3月第三周达到顶峰，全市成交2133套，周日单日449套，创下近三年历史新高。那一周，整个天津的房产人都在加班，朋友圈全是喜报。
第二阶段：3月下旬-4月上旬，热度开始分化
3月第四周，成交量首次出现回落，降到1950套。很多人以为只是正常波动，但其实信号已经很明显了：该着急的刚需，基本都上车了。
4月第一周受清明假期影响，成交量继续下滑到1750套。但没想到4月第二周又突然反弹到2010套，环比涨了14.9%。
这波反弹的最大功臣，就是河北区。
河东转学收紧、海教园小学彻底不接受转学，把大批上学需求硬生生挤到了河北区。河北区连续三周成交量上涨，4月第二周直接领跑全市，环比又涨了24%。
那时候我就跟大家说过，这是最后的疯狂了。河北区的这波热度，完全是政策挤压出来的，不可持续。
第三阶段：4月中旬至今，小阳春正式进入倒计时
就是现在，4月第三周，成交量又回到了1830套。
最明显的变化是周末成交乏力。之前的周末，单日都能冲到400多套，这周周六287套，周日361套，看着还行，但跟3月巅峰时期比，已经差了一大截。而且这里面还有很多是前一周攒的单子集中签约，水分不小。
现在的市场，已经从"卖方市场"重新变回了"买方市场"：
业主不再随便涨价了，议价空间慢慢出来了
看房的人少了很多，中介又开始主动给客户打电话了
之前卖得最快的低总价学区房，现在也开始有库存了
区域表现大复盘：谁在裸泳，一目了然
这两个月的行情，把天津各个区的真实实力暴露得淋漓尽致：
第一梯队：河西、南开
永远的硬通货，学区+改善双驱动
价格最坚挺，成交量也最稳定
3月高峰期价格逆市上涨，现在开始逐步企稳
第二梯队：河北、滨海、武清
河北区：最大黑马，靠政策红利吃到了最后一波流量
滨海、武清：自成一派，上学和改善五五开，热度一直持续到现在
这三个区偶尔还能超过市区成交，说明刚需和外地落户需求依然旺盛
第三梯队：西青、津南、东丽、北辰
环城四区表现中规中矩，承接市区外溢需求
今年价格一直比较平稳，没有大起大落
适合真正自住的刚需，投资就别碰了
第四梯队：和平、河东、红桥
和平区：价格太高，成交量一直上不去
河东区：转学政策收紧，成交量直接腰斩
红桥区：存在感最低，成交量一直垫底
最后说几句掏心窝子的大实话
1. 小阳春真的结束了。幼升小、小学转学、初中转学的报名都临近了，该着急的刚需基本都找到了自己的座位。剩下的都是不着急的，市场会慢慢回归平静。
2. 和平河西的价格已经到顶了。经过前两个月的上涨，现在价格已经接近平稳。预计五一假期之后，成交价会开始小幅下调，慢慢回落到去年年底的低点水平。不着急的，可以等到五月中旬再出手。
3. 河北区的窗口期真的不多了。传言中的新政策随时可能落地，不管是买还是卖，都抓紧时间。想卖的赶紧调价，想买的也别太犹豫，过了这个村就没这个店了。
4. 环城和远郊的热度还能再维持一段时间。毕竟价格便宜，适合真正居住的人。但记住，只有核心板块的次新房才有流动性，远郊的老破小和大户型，碰都别碰。
买房这件事，从来都没有绝对的低点和高点。对于刚需来说，只要是自己住，什么时候买都是对的。对于投资来说，现在真的不是好时候。
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