根据澳大利亚税务局（ATO）及外国投资审查委员会（FIRB）截至2026年4月的最新信息，目前中国公民在澳购房面临临时禁令和严格的税收要求。
一、 核心门槛：您属于“外国人”
在澳洲法律框架下，如果您不是永久居民（PR） 或公民，即使持有长期临时签证（如工作签、学生签、陪读签），均被视为“外国人”，需要遵守以下规定。
二、 最新禁令：2025-2027年购房限制
从2025年4月1日到2027年3月31日，澳洲政府实施为期至少2年的临时禁令：
· 禁止购买：不能购买任何二手房产（即已建成的现有住宅），即使是用来自住也不行。
· 允许购买：可以申请购买空地（需在4年内完成开发）或全新房产（如楼花、新建独栋屋）。
三、 申请流程与费用
· 申请审批：购买前必须向ATO申请外国投资批准。通常可通过律师协助在ATO官网提交。
· 申请费：根据房价阶梯式计算，通常在数千澳元至数万澳元不等。
四、 主要税收政策
持有和出售房产涉及以下税费，与澳洲居民有较大差异：
1. 空置费 (Vacancy Fee)
费用：每年需向ATO提交申报，若一年内空置或未真实出租超183天，需缴纳空置费，金额通常与当初的FIRB申请费相当。
2. 资本利得税 (CGT)
预扣：出售房产时，买家必须强制预扣15% 的房款交给税务局。
申报：您仍需报税。如果最终计算的实际税负低于15%，差额可申请退税。
3. 土地税与附加税
· 附加税：新南威尔士州、维多利亚州等地针对外国人征收2% - 4% 的土地附加税，且通常没有免税门槛。
· 主税：各州对土地价值征收基础土地税。
五、 特殊情况与风险提示
· 与PR/公民联名：若与澳洲配偶以联权共有（Joint Tenancy） 方式购买二手自住房，通常可豁免禁令限制。
· 违规后果：违规购买二手房产将面临巨额民事或刑事处罚，并可能被强制出售房产。
