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从供需关系上看,泰国房产为何无法暴增?

  • 2026-05-09 16:26:01
从供需关系上看,泰国房产为何无法暴增?
任何在市场上流通的商品，我们都可以从供求关系上来看其价格走势，房产也不例外。
本文将从供应、需求、政府调控这三方面，来分析泰国房价为何没有出现像很多国家曾有的“爆发式增长”，而是一直保持温和增幅。
供应端
⬇️⬇️
1、原材料
房产的原材料主要包括土地、建材、人工、钱等。
建材、人工、钱没啥可说的，都是供应充足、采购自由。
然，土地不一样，土地在有的地方掌握在government手上，也就是房产商只能从这唯一的“地主”手上购买盖房子必备的原材料-土地，假如地主具有唯一性，那么定价权、供应量就不在房产商手上，而在唯一的地主手上。
但泰国不是这样，🇹🇭的土地是私有制，也就是人人都有土地，人人都可以卖土地，房产商可以从任何人手上买土地，土地供应没有唯一性。
所以，泰国房产在原材料采购上：供应充足、交易自由。
2、制造商（房产开发商）
有了原材料，就得有加工原材料的制造商，即房产开发商。
由于原材料供应充足+谁都可以买卖，也就是谁都可以买地盖房子。
有钱就买点大地做个大开发商，没钱就买点小地做个小开发商。
所以，泰国的房地产开发商非常多，大小都有。
（我自己的行业体感，超头部巨型房产商强者横强，集中领跑重点市场，中小型房产商山头林立，数不胜数。）
这种房产商充足的场面，必然也就让市场竞争激烈，充分的竞争也就迫使价格始终受限于真实的购买力。
3、原材料是影响房价的主要因素
盖房子所需的原材料，只要是供应充足、自由交易，其价格长期看主要是随行就市的缓慢增长。
原材料的价格是泰国房产定价的主要因素。
原材料的增长推升了房价的缓慢增长，但这点增长放在每年的体感上的感受是，泰国房价年年一样。
小结：
在供应的角度，泰国房产从原材料供给到房产开发商，都处于供给+生产自由和充足的模式中，消解了“稀缺性炒作”的基础，房价主要受原材料价格的增长而缓慢上行。
需求端
⬇️⬇️
需求也就是买房子的人。
泰国的购房者分本国人和外国人两个市场，根据泰国官方机构（REIC）的数据，从全体量房产市场看，泰国购房者占90%以上，外国购房者占不到10%。
当然我们作为外国人，所见可能以同类为主，觉得外国人是泰国房产市场的主流。
但当我们抛开主要城市、主要地段的公寓这个场景下，我们放在全市场来看，泰国房产市场的主流人群是泰国人。
从市场大数据看是如此，从一个国家的国土安全来看，任何一个国家都不会让外国人成为本国房产市场的主流，尤其是发展中国家，若不设置高门槛自卫，低纬在被高维冲击时，会溃不成军。
1、泰国购房者。
（1）泰国城镇化进程缓慢且分散。
村里是没有房地产的，只有城里才有。所以，要想繁荣城市的房地产行业，让购房者增加，得让村里的年轻人进城才行。
泰国没有一步直达，迅速让年轻人进城的阶段，泰国的城镇化是一条平缓的直线，年增幅仅在0.5%左右。
从空间分布来讲，曼谷一家独大，曼谷是全泰国经济最发达的城市，可以给年轻人充足的就业岗位。
但是，随着多条捷运线的全面运营，曼谷城镇化开始从市中心向郊区扩张。
政府通过基建提升了郊区土地的可达性，增加了供应量，从而抑制了市中心房价的孤立上涨。
其他像清迈、普吉等城市来说，完全比不过曼谷这种真正的大城市，就业机会有限，基本可以理解为半城市+半农村的形态，不足以让房地产集中爆发发展，无法形成“供不应求”的局面。
另外，泰国是土地私有制，村里人就算进城了，自己在老家农村也有地，会成为自己进城后的退路。
所以，很多到曼谷、清迈的泰国人，其根基仍在农村，形成了半城镇化的“退路”。
（2）1997年金融危机对泰国房产的创伤。
大部分个人买房都是贷款；
开发商作为花钱大户，更会贷款。
银行作为钱的提供方，只要放宽门槛，钱就会大量流入房市，让更多人买房，让更多企业造房子，房产的泡沫就会越来越大。
但受1997年亚洲金融危机的深刻教训，泰国各方都变的非常保守谨慎。
泰国1990-1996年，当时泰铢与美元挂钩（约1：25），并且美元利率低于泰国银行利率，更低于曼谷房价的增幅。
所以，大量泰国房企、泰国银行疯狂借美元，投资到房产上，很多开发商拿着图纸就能向银行抵押出巨额贷款，曼谷房价在几年内翻了几倍。
但到了1996年，美元开始升值，泰铢也变贵，导致泰国出口竞争力下降，国际投机大鳄疯狂做空泰铢，泰国央行为了保汇率，动用所有外汇储备进行反击，但最终在1997年7月2日宣告失败，被迫实行浮动利率，泰铢随之暴跌，一路下跌了近60%。
这对房产市场、对银行都是毁灭性的打击，原来借的1亿泰铢的债，转眼就要还2亿。
大量开发商开始破产，曼谷街头出现了著名的“沙屯摩天大楼”等数百栋烂尾楼。
房地产是银行的主要抵押物，房价暴跌导致银行坏账率飙升，泰国被迫关闭了56家金融机构。
1997年的金融危机（冬阴功危机）对泰国的影响是毁灭性且全方位的，在危机爆发前，泰国是全球经济增长最快的国家之一，位列“亚洲第五小虎”，危机爆发后，不仅使泰国的经济一夜之间倒退10年，更从根本上扭转了泰国人的财富观、政府的治理逻辑和金融行业的生存法则。
A、购房人
整整一代泰国人见证了房产财富如何一天之内化为乌有，因此他们对“加杠杆买房”有着天然的警惕，投资趋于更加保守。
B、开发商
危机使大量开发商破产，这让后来的开发商尤其是头部上市开发商，及其非常看重负债率和去化率，很少为了抢地、新开项目盲目举债，推高企业杠杆。
2025年，泰国上市房企净利润率&负债比
题外话：
对比2026年，🇨🇳和🇹🇭TOP10房企的负债率。
（2026年🇨🇳头部房企基本已完成“去杠杆化”的转型，数据好看一些）
房地产作为资金密集行业，低负债意味着“不思进取”，高负债担心现金流紧张，合理的负债才是一个健康的企业，而泰国的房企放在🇨🇳，几乎可算是个个都是优等生，现金流都非常充足，财务很稳健。
但凡事都是一体两面，泰国的房地产商由于现金流充足，在遇到市场寒冬时，一般只要收缩规模就可以挺过去，不需要疯狂打折甩卖以回笼资金。
2026年对泰国房产商来说就是一个挑战，一方面市场低迷库存积压，另一方面建材成本又在攀升，所以很多开发商2026年的策略都是放缓扩张规模+保持库存房价稳定，以时间换空间。
C、银行谨慎贷款
这之后泰国央行制定了严格的贷款价值比和债务偿还比等考核，银行们宁愿不放贷，也不愿意坏帐发生，这对泰国买房人和开发商来说，都是一定的限制。
（3）泰国有钱人的💰可以全球投资。
泰国有钱人的💰是可以全球自由流通的，他们有多种多样的投资渠道，不仅限于房产。
他们买房更多是为了资产保值，同时泰国房产4%-5%的出租回报率，也是一个很好的收租工具，这就减少了房产的换手率。
题外话：
一个泰国有钱人的资产投资画像。
国内：家族持有房产（抗通胀+收租）、泰国股票（高息股）
国外：美股（追求收益）、新加坡/香港银行（存放现金）、伦敦/东京房产（教育/居住）
2、外国购房者。
（1）现金买房
泰国本国人买房是可以贷款的，但是外国人基本都不能贷款，只能现金买房。
泰国人贷款审查严格+外国人买房现金，这就人为增加了准入门槛，同时也从制度上减少了杠杆，天然削弱了其充当“金融炒作工具”的属性。
没有杠杆，自然就没有泡沫的虚假繁荣，房价完全靠实打实的现金流支撑。
（2）外国人产权红线限制
外国人买公寓，是自由永久产权，但只能购买49%的份额。
带土地的房产（别墅等），外国人无法像公寓一样有自由永久产权，只能有租赁产权、使用权。
这就人为从制度上限制了大量外国人冲进来可能造成的泡沫。
所以其余至少51%的公寓+绝大部分别墅土地，都要靠泰国人自己消耗，而受制于收入+严格的贷款审查制度，房价的增幅必然受到限制。
小结：
在需求端，泰国有意控制准入门槛，严格去杠杆化，避免房产泡沫产生。
政府的调控
⬇️⬇️
1、税收角度
泰国的房产行业，政府主要依赖印花税、过户费、持有税等税种，也就是government不靠卖地创收，只收税。
房产行业对财政收入的贡献率在5%-8%，即在为government创收的贡献上，房地产并不是一个关键领域。
2、对GDP的贡献
泰国房地产及其关联产业对GDP的综合贡献率常年稳定在10%-12%，泰国经济真正的引擎是出口、旅游和制造业。
3、政策逻辑
在对自己创收上不是关键主力，在对GDP增长上也不是绝对领域，所以government在政策上就不需要下猛药，年年稳定有收入即可。
但是，房子问题涉及民生问题，如果房价暴涨暴跌，导致民众买不起房或者银行坏帐激增，反而会增加government对社会福利的支出和金融救助成本。
（你如果关注泰国社会就会发现，泰国人虽然性子温和慢悠悠，但在骂government上，绝不含糊，动不动就要开骂）
所以泰国government对房产的政策就是一个字-稳，每年稳定发展，充当自己的财政压舱石即可。
小结：
在government调控端，泰国对房地产业主要求一个稳字，避免产生社会矛盾。
题外话：
很多人说泰国应该放开外国人持有政策，让外国人自由购买泰国土地，看了本文，你觉得可能吗？
我们理解了背后的逻辑，自然就知道，有些事情是不会发生的，也就不要抱有幻想了。
综上，对泰国房产的总结：
供应端上，原材料供应充足、开发商自由竞争，原材料随行就市的增长推升房价的缓慢增幅。
需求端上，有意去杠杆化，避免需求泡沫化。
government调控上，财政收入不依赖房地产，政策以稳为主。
三者结合，这就使泰国房产从制度上缺乏泡沫产生的可能性，价格平稳。
回归到我们个人投资者，投资任何房产我们都会看三个点：房价增幅情况、房产收租情况、房子自住属性。
1、泰国房价没有暴增的温床，价格年年较为平稳，只能作为你众多投资渠道中，其中一个抗通胀的工具。
2、泰国房产出租回报率在4%-5%，是一个不错的收租工具，能创造稳定现金流。
3、假如想在泰国长居，泰国房产配套齐全、物业服务不错，可发挥房子自住的属性。
okk，以上希望对你有帮助～
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  97. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/Rule.php ( 26.95 KB )
  98. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleItem.php ( 9.78 KB )
  99. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/route/app.php ( 1.72 KB )
  100. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/facade/Route.php ( 4.70 KB )
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  102. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/Dispatch.php ( 10.44 KB )
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  104. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/app/BaseController.php ( 2.05 KB )
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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
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