拟上市企业出租房产存在违法建筑的影响及应对措施

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

前述法规为违法建筑行政处罚的依据，从法规字义理解，该条处罚对象是未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定进行建设的单位或个人。也就是说，如果承租人在拟上市企业出租房产上搭建违法建筑，那么承租人将作为处罚对象接受相应的处罚。那么，在实践中，上述理解是否意味着作为产权人的拟上市企业无需承担任何法律风险？

笔者通过公开渠道检索并梳理了相关案例，其中包括针对承租方的处罚案例，亦包含因权利回归而处罚所有权人的特殊情形，具体如下：

1. 扶绥县****食品店被处以责令限期拆除及罚款案

扶绥县****食品店于2025年3月与广西**商业管理有限公司签订商铺租赁合同后，在扶绥县*****商业广场一楼东门手扶梯南侧原规划为广场铺砖用地上搭建商铺，5月1日前搭建完成，工程造价为人民币126313元。至今未办理相关报建手续。经所在地城乡综合执法管理局对案涉商铺地块进行实地测量，确定商铺占地面积为38.88平方米，建筑面积为38.88平方米。 

扶绥县****食品店未取得建设工程规划许可证建设商铺的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条第一款的规定，并参照《广西壮族自治区自然资源行政处罚裁量办法》，扶绥县城乡综合执法管理局对扶绥县****食品店作出“1.责令15日内拆除违法建设的商铺；2.对当事人处以罚款人民币陆仟叁佰壹拾伍元柒角（￥6315.7元）”的行政处罚。

2. 十堰市虹胜工贸有限公司被处以责令限期拆除案

十堰市虹胜工贸有限公司2021年在浙江路兴昌庭院小区东北侧租用场地未经规划审批搭建一处建筑物，建筑面积113.22平方米。

十堰市虹胜工贸有限公司违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，张湾区综合行政执法局对该公司作出“限期30日内自行拆除建筑物并清场”的决定。

3. 陈*彦被处以责令限期拆除案

陈*彦将自有房产租赁给第三方，并委托授权第三方办理临时建设手续。后因租赁合同纠纷，当地法院作出承租方将五指山市翡翠花园酒吧一条街2栋105铺面退还给陈*彦的民事判决。后经某测绘地理信息有限公司测量，前述房产存在472.45平方米违建建筑，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定。

五指山市综合行政执法局于2025年5月对房屋所有权人陈*彦作出“责令限期拆除位于五指山市酒吧一条街第2幢105房472.45平方米的临时建筑物、构筑物”的决定。

结合相关案例可知，在通常情况下，作为违法建设行为的直接实施主体，承租方是行政处罚的首要对象。然而，如案例3所示，当租赁关系终止、违法建筑的实际控制权与占有状态转移至房产所有人时，行政处罚的对象可能随之发生变化。该案例反映出实践中基于“状态责任”的处罚对象认定规则：当违法建设行为人与违法建筑的实际占有人发生分离，且原行为人（承租方）已不再对违法建筑具有控制和处置能力时，为有效消除违法状态，执法机关可将对违法建筑负有直接管理职责且实际控制该建筑物的权利人认定为处罚对象。这意味着，房产所有人在收回房产的同时，也可能需要承接与该违法建筑相关的法律义务与责任风险。

拟上市企业存在出租房产的情况较为少见，笔者仅通过公开信息检索的方式查询到北交所上市公司西磁科技（836961）涉及承租方搭建违法建筑的案例。根据西磁科技的披露信息，相关情形如下：

1. 违法建筑相关情况

发行人存在部分建筑物/构筑物未取得权属证书，均位于镇海区澥浦镇广源路267号公司厂区内，相关建筑物/构筑物不属于公司主要生产经营场所，用途为出租，其中部分构筑物系承租人临时搭建，不涉及发行人资本化或费用化支出。截至2022年12月31日，未办妥权属证书的建筑物/构筑物账面价值为24.40万元，占发行人报告期末总资产和净资产比重分别为0.11%、0.20%，占比较低。

上述建筑物/构筑物均系在公司自有土地上建造，不属于公司主要生产经营场所，不会对公司正常生产经营产生重大不利影响。但公司存在上述无证建筑物/构筑物被有权机关处以行政处罚或被有权机关强制拆除的风险,将对公司的正常生产经营造成一定的不利影响。

2. 违法建筑相关问询

请发行人:①说明相关权属证书取得是否存在障碍，如被责令拆除是否影响发行人正常生产经营。②结合前述情况以及相关建筑在报告期各期形成的收入、利润情况，说明相关问题解决情况及应对措施的有效性发行人及其子公司是否存在被处罚的风险，是否构成重大违法违规，对发行人经营稳定性、持续经营能力是否构成重大不利影响。

3. 回复要点

（1）上述建筑物/构筑物均系在公司自有土地上建造，因建设或搭建时未办理相关规划、施工手续，不符合国家规划、建设等相关的法律法规规定，相关权属证书的办理存在障碍，存在被政府部门依法责令拆除或处以罚款的风险。但上述未取得房屋产权证书的建筑物/构筑物账面价值极低，目前发行人已将位于镇海区澥浦镇广源路267号公司厂区内的厂房对外出租，上述建筑物/构筑物不属于公司生产经营过程中主要生产场所、也不属于发行人办公用房，拆除上述建筑物/构筑物不会对发行人的正常生产经营构成重大不利影响。

（2）①报告期内相关无证建筑物/构筑物形成的收入占营业收入比例分别为0.19%、0.12%和0.09%，整体占比极小，如拆除或停止使用不会对公司的生产经营和收入情况构成重大不利影响；②发行人预计将于2023年下半年将对外出租的267号厂区收回，届时可将其搭建的无证构筑物进行拆除；③发行人控股股东、实际控制人出具兜底承诺。

（3）①上述建筑物/构筑物未履行相关的建设审批程序，未办理权属证书，存在被政府部门依法责令拆除或处以罚款的法律风险；②主管部门出具合规证明，证明报告期内不存在自然资源、住建方面的行政处罚；③报告期内发行人存在的未办理权属证书的建筑物/构筑物占发行人房屋建筑总面积较小、其中由发行人自建的无证房产面积仅占1.94%，且报告期末账面价值仅为24.40万元，报告期内上述建筑物/构筑物产生的收入为对外出租收入，占营业收入比重较小；④上述事项不构成重大违法违规，不会对发行人的正常经营活动产生实质性不利影响，亦不会对发行人本次发行上市构成实质性法律障碍。

4. 小结

西磁科技案例虽同时存在企业自建与承租人搭建两类违法建筑，但其论证该问题不构成上市障碍的核心逻辑，对于处理承租方搭建违法建筑的情形具有一定的参考价值。审核重点关注了违法建筑的成因、对生产经营的重要性、财务影响程度以及风险应对措施的有效性。西磁科技主要通过论述违法建筑非主要生产经营场所且财务占比极低、制定明确的拆除计划、取得主管部门出具的无违规证明并由实际控制人出具兜底承诺来消除监管的顾虑。

这个案例表明，在承租方搭建违法建筑的情形下，拟上市企业作为出租方，仍需承担相应的责任。

综上所述，承租方在拟上市企业出租房产搭建违法建筑亦将构成企业资产合规性的法律瑕疵，并可能在上市过程中被关注。尽管《城乡规划法》的行政处罚对象通常指向违法建设的直接实施主体，但实践表明，法律风险并未因此与企业完全隔离。如本文所列示的案例，在租赁关系终结、违法建筑的实际控制权回归企业后，执法机关可能直接向作为实际占有人的房产所有权人追责。此外，在西磁科技的上市案例中，审核机构不仅关注于处罚风险，更关注违法情形对公司经营的实质性影响。

因此，为有效预防及应对相关风险，拟上市企业拟出租自有房产的，应当在租赁合同中明确禁止违法搭建的条款，并设置相应的违约金、整改通知权及单方解除权，将风险转移至承租方且避免自身因此损失。同时，拟上市企业应当对出租房产的使用情况持续关注，一旦发现承租人存在违法建设行为，应立即采取发送书面律师函、要求停止施工并限期拆除等有效措施进行干预。

撰稿：郭政杰

审稿：吕兴伟

编辑：汤燕菲