二手房陷阱261:已设定抵押权的不动产能否办理过户登记(带押过户)?

已设定抵押权的不动产可以办理过户登记（即“带押过户”），但并非无条件办理，核心取决于不动产登记簿上是否记载有禁止或限制转让抵押不动产的约定，结合不同约定情形，适用不同的办理规则，核心法律依据为《中华人民共和国民法典》第406条，该条款明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，彻底改变了原《物权法》中“抵押财产转让需经抵押权人同意”的限制，为“带押过户”提供了明确的法律支撑，同时也认可了当事人约定及不动产登记簿记载的约束效力。

结合《中华人民共和国民法典》第406条、自然资源部相关通知及各地实践，办理“带押过户”的核心前提的是不动产抵押相关约定明确，结合不动产登记簿记载情况，具体分为以下两种情形，两种情形对应不同的办理要求和流程，均需同时满足“涉案不动产存在未结清按揭贷款且无逾期”“符合地方带押过户规定”这两个基础条件：#带押过户

情形一：不动产登记簿上记载有禁止或者限制转让抵押不动产的约定。根据自然资源部相关规定，若不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏填写“是”，则属于此类情形，该约定系抵押人与抵押权人（原贷款银行）合意达成并依法登记，具有公示效力和约束效力，可对抗第三人。此种情形下，不得直接办理“带押过户”，需先由买卖双方、抵押权人（原贷款银行）三方协商一致，明确贷款清偿、抵押权变更或注销等相关事宜，达成书面协议后，再共同向不动产登记机构申请办理转移登记，未经协商一致的，登记机构不予受理过户申请。同时需注意，若抵押人违反该约定擅自转让不动产，虽不影响受让人取得不动产所有权，但抵押权人有权请求抵押人承担违约责任，若能证明抵押人与受让人恶意串通损害其权益，可主张转让合同无效。

情形二：不动产登记簿上没有对禁止转让抵押不动产进行约定。即不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏填写“否”，此种情形下，依据《民法典》第406条规定，抵押人转让抵押财产无需经抵押权人同意，可直接办理“带押过户”。办理时，由买卖双方共同向不动产登记机构申请转移登记，无需抵押权人（原贷款银行）额外出具同意转让的证明，但需提前通知抵押权人不动产转让事宜，抵押权人若能证明转让行为可能损害其抵押权，有权请求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存，以此保障自身合法权益。若涉及跨行“带押过户”，需新贷款银行配合完成新旧贷款衔接，各地鼓励引入预告登记制度，防范“一房二卖”、抵押权悬空等风险，保障交易安全。

此外，两种情形均需注意：《民法典》实施前已办理抵押登记的不动产，无论登记簿是否有禁止/限制转让约定，均需当事人协商一致后，方可办理“带押过户”；同时，买卖双方、抵押权人（及跨行办理时的新贷款银行）需明确贷款清偿、抵押权变更等细节，避免后续产生纠纷。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 蚂蚁斗大象律师团队。

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