买二手房,第一步不是看装修及砍价,而是查清楚这个

买二手房，最重要的一步不是看装修及砍价，而是核实产权。产权不清，后面全是坑。

一、重点查这7项

1. 权利人：卖房人必须是房产证上的登记人，核对身份证。
2. 共有人：夫妻共有或家庭共有的，必须所有人签字。婚后买的房，即使只写一方名字，也要配偶书面同意。
3. 抵押：有贷款很正常，但要查清有几笔抵押。抵押总额超过房价的，千万别碰。
4. 查封：被法院查封的房子无法过户，一旦付了钱可能血本无归。
5. 土地与房屋性质：划拨土地、经济适用房等可能需补缴土地出让金或有上市年限限制。
6. 租赁：“买卖不破租赁”，带长租约的房子买来也住不进去。
7. 居住权:《民法典》新增制度，有居住权的房子，买了也赶不走居住权人。

二、怎么查？去哪里查？

· 看原件：房产证、身份证。
· 最关键的一步：到房屋所在地不动产登记中心查询登记簿。登记簿上的信息才是法律认可的权威状态，能看到抵押、查封、居住权等所有记录。假房产证在登记系统面前立刻现形。

三、常见陷阱

· 假房产证 → 只信登记中心查档结果。
· 一房二卖 → 签合同后尽快做网签备案或预告登记。
· 继承纠纷未解决 → 要求先办妥继承手续。

四、4条实用建议

1. 不只看房产证，一定去登记中心查登记簿。
2. 把产权承诺写进合同：卖方承诺无查封、无未披露抵押/租赁/居住权，否则双倍返还定金。
3. 分阶段付款：定金 → 首付（用于解押）→ 过户当天付大部分 → 交房付尾款。
4. 及时办理预告登记，防止卖方期间又把房子卖给别人。

总结：产权核实花不了多少时间，却能避开最大的坑。房子再便宜，产权有问题就是无底洞。

本文为法律知识科普，不构成具体法律意见。