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成都二手房这轮小阳春,均价变化有点不一样

  • 2026-05-09 16:57:11
成都二手房这轮小阳春,均价变化有点不一样
最近几篇，码农一直在看成交量。但房子这个东西，大家最后最关心的，其实还是价格。所以这次换个角度，看均价。
不过二手房的均价，很容易看错。因为二手房不是标准品。同一个板块里，可能有老破小，也可能有改善盘；可能上一期成交的是刚需小户型，下一期成交的是大户型。表面均价涨了，不一定是房价涨了。
这次码农拿的是 2025 年 10-12 月，对比 2026 年 1-3 月，也就是去年年底和今年小阳春做对比。先把每个板块里均价上涨最多的 20 个找出来。
【插图1：上涨Top20板块图】
但这张图不能直接理解成“这些板块房价涨了”。它只是第一步筛选，告诉我们：哪些地方的成交均价抬起来了。
这里码农用了一个“归一化均价”的口径。这个词听起来有点绕，说白了，就是尽量把户型、面积、楼龄这些影响先处理一下。比如这期多成交了大户型，均价本来就容易变高；这期多成交了老小区，均价本来就容易变低。归一化不是说它一定准确，只是比直接看原始均价更不容易被成交结构带偏。
所以码农这次看上涨，不是只看一个数，而是看三层：归一化均价是不是涨了，原始成交均价是不是也涨了，同一批小区的价格是不是也支持上涨。如果只有板块均价涨，但同一批小区没涨，那就要小心，很可能不是房价涨了，而是这期成交更多的是板块内贵的小区-结构切换了。
这次最典型的例子，就是金牛华侨城。
华侨城板块归一化均价上涨了 2190 元/㎡，原始均价也上涨了 2693 元/㎡。只看这个，很容易觉得华侨城反弹很明显。但拆到网格以后，码农反而不敢这么写。
【插图2：华侨城结构切换证据图】
华侨城里贡献最大的网格，主要来自华侨城纯水岸二期、纯水岸三期、天鹅堡这些小区。这个网格的成交占比，从 3.4% 提高到 30.9%，对板块均价贡献了 +4652 元/㎡。
这句话翻译一下，就是：这期华侨城成交里，有更多房子来自这个相对更贵的区域，所以整个板块均价被抬上去了。
但问题是，同一个网格里，纯水岸二期自身均价是 -4.0%，纯水岸三期是 -11.0%。也就是说，这不是这些小区真的涨了，而是成交从别的低价区域，切到了这个高价区域。
这就是典型的结构切换。板块均价涨了，但不等于房价真的涨了。
高新孵化园也是类似。
【插图3：孵化园结构切换证据图】
孵化园表面均价涨幅也很明显。贡献最大的网格，主要是中海城南官邸、中海城南华府。里面还有中海城南官邸这种单价 6 万多的成交。
但中海城南华府自身均价是 -17.6%。所以这里也不能简单写成“孵化园涨了”。更准确的说法是：这期成交往高价资产切换了，但同小区价格并没有同步支持上涨。
那有没有更接近真实上涨的？有，但实际上也另有隐情。
比如温江珠江新城。
【插图5：温江珠江新城真实上涨候选图】
温江珠江新城这次归一化均价上涨 471 元/㎡，幅度不夸张，但方向比较一致。
其中丽晶港这个网格比较典型。丽晶港前期成交 31 套，后期成交 15 套，均价从 11533 到 12231，涨了 6.0%。这里至少能说明，不是单纯换了一批小区，同一个小区也确实有一定抬升。
但是！ 如果仔细看这个小区的实际成交，同户型同精装， 其实26年这套还便宜了12W。
之所以均价被拉高了， 完全是因为成交了3套跃层，单价高了很多
这次文章里用到的网格图，后面码农准备继续往下做。简单说，就是把一个板块切成更小的地理网格，看每个网格到底是在把板块均价往上拉，还是往下拖。红色代表这个网格对板块均价是正向贡献，蓝色代表负向贡献。
均价变化贡献网格图
但要注意，网格颜色不是“这个网格房价涨跌”。有时候一个网格自身价格在跌，但因为成交占比提高，仍然会把板块均价往上拉。华侨城就是这个情况。
所以这篇看完，码农自己的理解是：今年小阳春里，很多上涨榜上的板块，不能直接叫反弹。真正值得看的，不是板块均价涨了多少，而是这个涨幅来自哪里。
如果是同一批小区价格抬起来了，那才更接近真实修复。如果只是高价小区成交多了，那更多是结构切换。
这个区别，对买房和卖房都很重要。因为板块均价涨了，不代表你手里的房子也涨了。它可能只是说明，这期成交的房子，刚好是板块里更贵的小区。
最后，码农想说，对于房子这样的非标品，想要直接对比价格变化是非常困难的，但是通过一定的特征加权分类，能一定程度上抹平非标带来的失衡， 但这些都需要深挖数据背后的隐藏共性，请关注并支持我的公众号。
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