如何为二手房估价，这个是绝对的干货，二手房很数人都告诉你一房一价，一个房子贵还是便宜，他们都是凭感觉，感觉本身是可以修正的，而且大多数时候都是完全不正确的。
真正的看一个二手房便宜还是贵，是算出来的，是一个纯粹的数学公式。
同一个板块，不同楼盘去对比，对楼盘的估价，是判断哪个楼盘被低估，哪个楼盘被高估的。
同1楼盘不同的房子去估价，是判断哪个房子是笋盘的，真正的笋盘是算出来的，从来就不是价格最低那个就是笋盘，笋盘也不是感觉出来的。
同一个楼盘，影响房子价格的因素有哪些呢，主要有5个，楼层，朝向，得房率，户型，楼王或其他。
首先楼层，目前的趋势哈，不管是新房也好，北上广深也好，都是越高越贵，但成都的二手市场有些还没有扭转过来。
通常5楼到次顶是正常楼层，1234楼和顶楼是特殊楼层，正常的1楼相比5楼的价格是85折到9折，但如果1楼带花园，那就要重新估算，2楼是9折，3楼是94折，4楼是97折，5楼是100%。
目前北上广深的市场和成都新房正常的顶楼是不打折的，甚至很多顶楼是最贵哈，但成都的二手房市场通常会有一些折扣，在9折到95折。
如果是顶楼带花园，或者是带跃层的那种，成都也是最贵哈，北上广深那就更是最贵了，新房也是最贵哈，具体怎么估，看情况。
一般5楼到次顶楼，价格越来越贵，每楼的折扣大概0.6%，高10楼，差6%的价格。
不过楼层的折价，一般在熊市或者平横市中，很难卖到这个价格，就是好楼层卖不到正常价。
第二个是朝向：朝南好于朝东好于朝西好于朝北。
过去朝向的折价会大一些，目前的折价会少一些，过去2%，现在1%，朝南比朝东多1%，比朝西多1%，比朝北多1%，朝南比朝北多4%的价格，甚至现在很多年轻人根本就不在乎朝向。
朝向是决定有没有阳光的，就是以前要晾衣服，怕晾不干，现在都可以通过科技解决，所以朝向的折价就变低了。
第3个：得房率。
从信贷的角度来讲，得房率越低的房子越好。
从居住层面上来看的话，则只看实得面积，所以如果你懂市场，你会发现一个楼盘，他同一时间的成交单价可以差百分之五六十，甚至差一倍，造成单价差那么多最大的一个原因就是这个。
所以一般我给很多客户讲，看二手房只看实得单价，这样就很容易比较，哪个房子便宜，哪个房子贵哈。
第4个户型。
有些户型是标准户型，有些户型是异型，标准户型方方正正的，就正常估价嘛，然后异形的话要重新估价，他是卖不到正常户型那个价的，就是把它切割成一个方正的和一个异形的面积去估价，多出来的面积还是要算钱，但不能按正常的算，要打折，最终算下来它的单价就会低一些。
第5个：楼王和其他。
小区的楼王通常梯户比和位置更好，楼王非楼王的折价通常在5%左右，并不会贵很多哈。
比如有些小区基本都是2梯5，2T6的，但他楼王是2T2的，这种的话就会价差大一些，但也在百分之七八哈，不会超过10%。
另外我想说，还有些其他的因素，比如说噪音，有噪音和没噪音的差别是多少？差一个隔音玻璃的价钱，再加一点，一般就差10多万哈。
至于装修，在二手领域很难卖到钱，刚需刚改房，装得好的还可以卖个几万10来万，改善和豪宅基本卖不到钱，买改善房和豪宅的客户，八成都是要重装的，装修在他们眼里价值为0。
最后我想说，市场价是个范围，估价同样也是一个范围，它不是一个绝对的数。
买错一套房，10年又白忙，我在成都做了10年房地产，对市场非常熟悉，想找什么房子，找不到的都可以找我。
目前新房，我主要关注主城5+2的，二手房呢，主要关注高新南区150万以上的房子以及一些优质的二手楼盘。
想在这边淘二手笋盘的或者想了解最新楼市资讯的都可以私我，我目前运营了一些成都房产交流的社群，有兴趣的也可以进群交流。
另外成都整体楼市的宏观分析，我相对系统的写了10来篇文章，能帮你避掉楼市大坑，有兴趣了解的也可以私我。
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