1.上海三批次土拍收官，成交3宗揽金72亿元

根据克而瑞数据，4月21日，上海完成2026年第三批次集中供地。本次共出让3宗纯住宅用地，起始总价65.49亿元，出让面积10.12万平方米。最终3 宗地块全部成交，总出让金 72.09 亿元，整体溢价率 9.9%。此次上海土拍呈现以下几大特点：1.结构性分化持续加剧。其中受市场关注度较高的徐汇长桥街道地块容积率仅1.8，北临上海植物园、南距黄浦江约500米，历经82轮竞价后招商蛇口以33亿元、25%溢价率摘得，创下上海年内土拍最高溢价纪录，楼面价约87150元/平方米；而普陀石泉社区地块及金山新城地块均以底价成交。2.当下真正在土地市场拿地的房企已相对确定，以国央企及少数龙头民企为主。本次上海土拍共11家企业参拍（含联合体），其中具备国央企背景企业10家，民企仅1家（未实际斩获地块），国央企拿地金额占比高达100%。

2.行情回顾

本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后沪深300指数1.84个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。本周上涨个股共37支，较上周减少31支，下跌股数为75支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为苏州高新、新湖中宝、*ST匹凸、绵石投资、深圳华强，涨幅分别为35.1%、32.1%、27.8%、21.6%、15.4%。跌幅前五为广汇物流、华远地产、绿地控股、荣盛发展、首开股份，跌幅分别为-14.4%、-11.5%、-9.5%、-8.8%、-8.6%。

本周重点40家A/H房企中共计上涨6支，较上周减少19支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、融信中国、远洋集团、华润置地、金地商置，涨幅分别为7.6%、6.7%、2.9%、2.7%、1.7%。跌幅前五为滨江集团、禹洲集团、绿地控股、佳兆业、世联行，跌幅分别为-11.7%、-9.8%、-9.5%、-9.1%、-8.8%。

3.重点城市新房二手房成交跟踪

3.1新房成交（商品住宅口径）

本周30个城市新房成交面积为180.1万平方米，环比提升15.7%，同比提升20.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为56.5万方，环比+5.5%，同比+28.4%；样本二线城市为88.8万方，环比+15.5%，同比+31.4%；样本三线城市为34.8万方，环比+37.8%，同比-8.1%。

4月累计新房成交面积方面，样本30城共计551.4万方，同比+5.3%；一线城市为194.2万方，同比31.5%；二线城市为268.3万方，同比8.9%；三线城市为88.9万方，同比-31.3%。从今年累计16周新房成交面积同比看，样本30城共计2301.7万方，同比-24.4%；一线城市为689.8万方，同比-11.4%；二线城市为1141.9万方，同比-19.8%；三线城市为469.9万方，同比-44.2%。其中一线城市中，北京（-8.8%）、上海（-6.0%）、广州（-2.7%）、深圳（-46.0%）。

3.2二手房成交（商品住宅口径）

本周15个样本城市二手房成交面积合计271.8万方，环比增长1.5%，同比增长15.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为112.6万方，环比-2.4%；样本二线城市为119.9万方，环比+4.6%；样本三线城市为39.3万方，环比+4.3%。今年16周累计成交3171.4万方，同比增长0.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1377.1万方，同比+0.5%；样本二线城市为1314.5万方，同比-3.8%；样本三线城市为479.9万方，同比+17.3%。

4.重点公司境内信用债情况

根据wind统计数据，本周（4.20-4.26）共发行房企信用债15只，环比减少9只；发行规模共计98.40亿元，环比减少124.9亿元，总偿还量140.91亿元，环比增加35.02亿元，净融资额为-42.51亿元，环比减少159.92亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（79.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（40.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（58.1%）的债券为主。

6.投资建议

维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延

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分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001

邮箱：jinjing3@gszq.com

分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006

邮箱：zhouzhuojun@gszq.com

具体分析详见国盛证券研究所2026年4月26日发布的《2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷》报告

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