郑州二手房市场,稳吗?

2018年3月底，党丰华入职链家，分配到南阳路一家门店。刚来的时候还行，每个月都有成交。到了五六月份，最惨淡的时候，店里连一个单都没有了。小党心里栖惶，辞职的心都有了。

小党这家门店共有28人，22人做新房，6人做二手房。去年剩下的那几个月，全店就靠推介新房赚钱。

去年年底，有位老大爷来打探消息，他有套旧房想出手。小党建议他签独家协议，只委托链家，不要在别的平台卖了。

老大爷不同意，说我去年就是跟点石签了独家协议，结果到期了也没卖掉。大爷急着用钱，希望春节前就能出手这套房源。

小党说：“那你跟我再签一个！”这套房源80多平方，出价125万，不算很贵。签了独家后，该套房源将在链家系统内置顶，很多人都会看到；小党也会有意多带些客户去看房，应该是不愁卖掉吧。

没想到，一个月带了十来个客户，看一个，没音讯；看一个，又没音讯。大爷急了，说是不是有点贵了？就下调到123万，但还是卖不掉。

小党跟老大爷说，你这么急着用钱，能接受的最低报价是多少？120万行吗？大爷咬咬后槽牙：“要真有人出到120万，我就卖了！”

但是，还是没有人出这个价……

2018年，郑州二手房真有这么惨吗？

可不咋的！我问了几家其他门店的情况，工作人员告诉我的情况，跟小党说的都大差不差。

到去年年底，二手房市场均价跌了1500－2000元。

我家门口有七八家房产中介门店，去年年底，有的店贴上转让告示了。

租房市场的日子也不好过。因为房价一跌，租房价格也跟着跌，加上宏观经济不景气，很多人回老家创业去了。郑州租房市场空置率高。

有位房产中介告诉我：“去年6月，有业主让我往外租他的房子，我足足4个多月才租出去。60多平方的房子，以前租金是1500，后来我1300给他租出去的。”

还有人说：“郑州二手房市场的现状是成交低迷，刚需不买，改善没动力。”

但是，那些站得比小党高一个层次的业内大佬，看到的景象就跟他们不一样。

21世纪不动产的副总魏巍，给我画了一个图，就是下面这个：

魏巍说：“首先，我不认为去年是低谷，但你要把去年跟2016年比就会产生这样的错觉。

2016年郑州市场有个爆发期。

在这以前，二手房成交量基本上都在每年6万套左右，2016年疯涨到了8.2万套，房价也飙升了一倍。

国家看到这种态势后，马上调控，9月30号国务院出文件，土地政策、金融政策、行政手段一起上。‘930政策’是一个分水岭。

到了2017、2018年，郑州二手房的成交量又恢复到6万套左右，这是正常的，2016年才不正常！

你不能拿不正常的东西作标杆来对比。如果这样的话，市场永远是疯狂的，永远是不正常的，那市场就完蛋了！”

2018年7月，七部委联合整顿房地产乱象，划了30个重点城市，郑州名列其中。

新政策整治的重点对象不是二手房，而是商品房。去年郑州商品房成交量为历年最高，将近40万套。

在商品房高成交量的衬托下，二手房市场也给人以进入低谷的感觉。

今年春节过后，二手房市场渐渐回暖。

来自市房管局的数据显示：今年2月份，郑州二手房市场的成交量比2017年最高的月份还要高。

委托小党卖房的那位大爷，有段时间没跟他联系了。春节过后，有人来看房，相中了大爷这套房源，人家愿意出到118万。小党想，118万跟120万就差两万了，再跟大爷说说吧。

没想到大爷一口拒绝：“不行，我要出到122万！”

小党很意外，哇噻，这里外里就是4万呀！

大爷说：“人家都说今年市场好了，房子还要涨！”

过了段时间，小党又给大爷找了个客户，人家愿意122万成交。没想到大爷又不卖了，要抬价到123万……

最后，这套房以122万成交了。

来自市房管局的数据显示：今年2月份，郑州二手房的均价比1月份涨了五六百元，3月份又比2月份涨了五六百元。另外，今年3月份的成交量5810套，是三年来3月份中最高的。

这不，3月份没过完，小党所在的链家门店已经开出6单二手房了，比去年哪个月份都高。

郑州二手房市场真正的寒冬不是去年，而是2007年政府第一次出手调控。之后几年，郑州二手房市场萎缩一半以上，很多公司都没能从那次调控中坚持下来。

2012年以后，郑州二手房市场再次大发展，不管是房价还是交易量，都有了直线起飞，当然中间也有不少乱象。

这几年来，经过乱斗加资源整合，现在是贝壳、21世纪不动产两大品牌主导整个市场。

这两家都是全国性品牌，地方品牌已经入不了局了。

链家2017年7月进入郑州。2018年4月，链接推出的“贝壳找房”上线，到处做广告：地铁，春晚，世界杯……目前，郑州大的房产中介公司，有五六家在共用贝壳平台：链家、世家、房快递、房江湖、德佑等。

很多小的中介公司，做不下去了就加盟贝壳。

我爱我家的很多门店都加盟贝壳了。世家下面有一两百家门店，它们没换门头，但也加入了贝壳平台。据说贝壳平台在郑州共有1000多家门店、一两万名经纪人，占到郑州房产中介的一半左右。

整个贝壳系统有5万多套二手房在售房源，占了郑州市场交易量的80%左右。

但是，从单个品牌的门店数来说，仍然是21世纪不动产独占鳌头。21世纪不动产也是进入郑州最早的房屋中介公司之一，将近20年了。

2018年，郑州二手房市场成交了6.6万多套。21世纪和贝壳的市场占有率，应该都在两位数以上。

我爱我家虽然也是全国性品牌，但近几年在郑州市场表现不佳，已经从第一梯队掉到了第二梯队。

另一家全国性品牌——房友，门店数量不少，但运营实力应该还是第二梯队。

它是资本性品牌，最重视的是数量，因为它的目的是在全国快速把品牌推下去，帮助它做新房销售。

在大品牌主导下的二手房市场，小公司生存不易。有一家小公司，客户一边跟他们签协议，一边还掏出手机上网，搜寻他们的信息，生怕自己上当。这家小公司的经理看在眼里，分外心酸，决心赶快加盟一家大品牌。

咱普通老百姓，还是习惯于将二手房产行业的工作人员称作“中介”，将其所在公司称作“中介公司”。

但是，21世纪不动产市场部经理杜建辉认为，这个称呼已经过时了：

“以前二手房市场信息不透明，那些倒卖信息的才叫‘中介’。

我们应该叫‘居间服务’——我们是大品牌，品牌的内在是品质，品质体现在哪呢？

就体现在为消费者提供放心、省心的服务，而不是短期牟利，捞一把就走。

我们有300多家店，消费者走出家门就能买房卖房；我们有律师团队，每一份合同都要帮买卖双方审核，为他们规避法律风险；客户成交以后，我们还有售后服务，这些都是服务。

我们是房屋买卖过程中非常重要的环节。”

郑州房地产市场的主流始终不是二手房而是商品房。

去年郑州市将近40万套的商品房成交量，6万多套的二手房成交量，商品房和二手房的比例将近1：7。

二手房占比一直都不太高，但是这个态势也在悄悄发生变化。

跟其他城市相比，郑州二手房有一些显著特点，比如一、二手房的价格倒挂——二手房的价格基本上与新房持平，甚至某些地段还略高于新房，这既跟国家出台对新房的限价政策有关系，也跟区位有关系。

目前郑州二手房的购买目的主要还是刚需和改善，而新房普遍离市区较远，又是期房。诺大的郑州，目前只有两条地铁线路，5号线一直说开通，却始终在施工。这种情况下，在郑州周边买房确实不方便，二手房受追捧也在情理之中。

多位业界大佬预测，2019年郑州二手房市场仍将是平稳发展的态势，不会大起大落。

2018年，河南省的人口为9559.13万，据说咱已经不是全国人口第一大省了，但仍然属于人口数量庞大的几个省份之一。

郑州市的常住人口在920万左右，而且每年都有15万－20万人口流入郑州，“十二五”期间郑州净流入人口达185万，比深圳仅少1万。

成为国家中心城市后，郑州的底气更足，计划城市人口足足提高了145万，将由一个中心变成两个中心（增加了航空城），地铁数量也在不断增加。

当城市规模发展到一定程度之后，受城市土地资源的限制，新建房数量会逐步减少，而存量房的保有量将会越来越大。

此时，房地产市场的交易重心，必然会从一手房转移到二手房上来。

随着外来人口的不断增加，郑州市住宅需求量越来越大，但新房价格普遍较高。

所以，更多的人只能把目光放在二手房上，从而也会导致二手房的需求量越来越大了。