入库案例:二手房买卖中,卖方未披露房屋承重墙拆除情况,买方有权以此为由解除合同.

转自诉讼与执行

本期编辑：付强  北京中伦文德（武汉）律师事务所合伙人、律师

正 文

二手房房屋买卖中，大多数买卖双方都是以中介机构提供的格式版本的合同条款签署，买卖双方往往只关注何时付款、何时交房等核心条款，很少有卖方在合同中向买方披露房屋的细节条款，尤其是房屋在装修时是否有拆除承重墙，是否存在占用公共通道等等，这些都是足以影响交易的重要信息。
今天带来的这起入库案例，就是房屋承重墙拆除，导致买方行使合同解除权的典型案例，详情请看：

卞某贝诉李某林房屋买卖合同纠纷案

——合同一方以对方未告知房屋承重墙拆除情况等足以影响交易等重要信息为由请求解除房屋买卖合同的处理规则

入库编号:2024-07-2-091-002

参考案例
裁判要旨　　
房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。

关键词 民事 房屋买卖合同 拆除承重墙 重大信息 合同解除

基本案情　　
原告卞某贝诉称：2023年3月11日，卞某贝通过某佑房地产经纪有限公司（以下简称某佑公司）居间与李某林签订《房地产买卖合同》，约定卞某贝向李某林购买101室房屋，房屋售价人民币206万元（币种下同）。卞某贝付清了全部房款。2023年3月24日，卞某贝收到某佑公司通知，城管近期将上门砌砖墙，但未提及101室房屋承重墙被拆除事宜。
       4月3日，城管上门向卞某贝出具《责令改正通知书》及检测报告，检测报告形成时间为2023年3月17日，此时101室房屋还未交付给卞某贝，拆除承重墙并非卞某贝所为。但为配合城管工作，卞某贝还是签收了上述文书。
事后，卞某贝多次要求某佑公司、李某林解释此事，均未果。卞某贝认为，李某林在交易过程中刻意隐瞒房屋承重墙被拆除的重要事实，其行为已经构成欺诈。承重墙拆除对房屋安全产生隐患，还影响日后的房屋交易，如101室房屋承重墙恢复，房屋的布局又与卞某贝看房时不一致，卞某贝也无法接受，故诉至法院，请求判令：1.卞某贝与李某林就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于起诉状副本送达李某林之日解除；2.李某林返还卞某贝房款206万元；3.李某林支付卞某贝违约金41.2万元；4.李某林赔偿律师费12.5万元。

被告李某林辩称：2023年3月初，城管上门看现场，没有告诉李某林拆除了101室房屋承重墙。李某林本人也不知道是否拆除了承重墙。李某林将城管上门查看的情况告诉了某佑公司和卞某贝。3月11日，李某林和卞某贝签订补充协议约定，若后期因产权调查显示有违章行为导致交易无法进行，双方和平解约互不追究责任。后101室房屋并未被政府部门限制过户，双方完成了过户。故不同意卞某贝的诉请。
　　 法院经审理查明：2023年3月14日，李某林（甲方）与卞某贝（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方101室房屋，该房屋转让价款为130万元；甲乙双方于2023年3月25日前办理转让过户手续。当日，李某林（甲方）与卞某贝（乙方）签订协议书，约定甲乙双方确认101室总房价款206万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》约定房价款为130万元，装修补偿款共计76万元，乙方于签署买卖合同后一日内支付甲方。卞某贝如约支付了全部购房款206万元，双方于3月22日办理了产权过户手续。
2023年4月3日，宝山区吴淞街道办事处向卞某贝出具责令改正通知书，主要内容为，101室房屋有损坏房屋承重结构的行为，立即将损坏房屋承重结构恢复。宝山区吴淞街道办事处还向卞某贝提供房屋质量检测报告，检测结论为：委托指定区域二处构件（墙体）存在拆除现象，所拆除的构件为承重构件，存在安全隐患；所拆除的承重构件未恢复前应做好临时支撑；根据相关规定，属于损坏房屋承重结构的行为，应予以恢复。
2023年8月30日，宝山区吴淞街道办事处向卞某贝出具恢复原状决定书，主要内容为，101室房屋存在损坏房屋承重结构的情况，具体详见检测报告，责令立即恢复损坏的承重结构，并提供相关检测报告。
　　 上海市宝山区人民法院于2023年10月25日作出（2023）沪0113民初25255号民事判决：
一、原告卞某贝与被告李某林就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2023年8月14日解除；
二、被告李某林于本判决生效之日起十日内，返还原告卞某贝房款206万元；
三、原告卞某贝于本判决生效之日起十日内，将涉案房屋返还给被告李某林；
四、被告李某林于本判决生效之日起十日内，赔偿原告卞某贝律师费7万元；
五、驳回原告卞某贝的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由　　
法院生效裁判认为：李某林主张其已将101室房屋拆除承重墙事宜告知卞某贝，但未提供相应证据，依法不予采信。执法部门于2023年3月16日已经到101室房屋检查，李某林此时尚未交房，也没有将该检查情况如实告知卞某贝，有违诚信。
现执法部门要求卞某贝恢复101室房屋承重墙，恢复后该房屋布局与李某林出售时发生变化，卞某贝亦表示恢复后的房屋布局并不能满足其要求。
李某林隐瞒101室房屋的重要信息，对卞某贝决定是否购买该房屋产生重大影响。卞某贝要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，依法应予准许。故法院依法作出如上裁判。

关联索引　　
《中华人民共和国民法典》第563条、第565条、第566条　　
一审：上海市宝山区人民法院（2023）沪0113民初25255号民事判决（2023年10月25日）

如涉房屋买卖和质量纠纷请联系：付强律师 北京中伦文德（武汉）律师事务所合伙人
地址：武汉市江汉区青年路金家墩特一号武汉天街五幢二十三层（专注房地产纠纷、商事合同纠纷、婚姻家庭、执行异议与复议及追加被执行人、刑事辩护等）
联系电话：13409876488 邮箱：307388290@qq.com