全球房产市场前十! 新西兰冷门小镇比肩曼哈顿, 奥克兰几乎垫底; 北岸惊现24室群租＂鸽子笼＂, 隐患惊人...
国际房地产咨询机构 Knight Frank （莱坊）刚刚发布了其第二十份年度《财富报告》。对于澳新地区的投资者来说，这份报告的内容非常值得玩味。
在海量的数据中，最令人震惊的数字或许是奥克兰和惠灵顿顶级住宅的负增长率。Knight Frank 的“国际顶级住宅指数”（PIRI 100）追踪了全球前 100 个顶级住宅市场的奢华房产价格走势。该指数涵盖了“主要金融中心、门户城市、第二住房热点地区……以及领先的奢华阿尔卑斯滑雪胜地”。PIRI 100 覆盖的澳新市场包括奥克兰、惠灵顿、基督城、悉尼、墨尔本、布里斯班和黄金海岸。
2025 年这些市场的排名及价格变动情况如下：
澳洲市场强劲增长
Knight Frank 将澳大利亚以生活方式为导向的市场和第二居所市场的表现形容为“强劲”。报告特别强调了布里斯班在 2032 年奥运会和重大基础设施投资推动下的增长。当地豪华公寓的价格天花板在短短 12 个月内从“约 700 万美元跃升至 1100 万美元以上”。
对于“阳光之州”昆士兰而言，另一个乐观的消息是：最新的《财富报告》指出，“昆士兰最顶级的住宅目前成交价已突破 1500 万美元，这在过去曾是难以想象的水平”。
相比之下，悉尼在 2025 年出现了轻微的价格下跌。这一结果略显意外，因为悉尼在去年最后一个季度录得了 52 笔价格超过 1000 万美元（约 1650 万纽币）的“超顶级”交易。这是有纪录以来的单季最高交易数，远超伦敦同期的 35 笔。
新西兰双城跌落与皇后镇的异军突起
《财富报告》还提供了过去五年表现最差的住宅市场数据。
奥克兰和惠灵顿表现“突出”。在 Knight Frank 监测的 100 个市场中，“风帆之都”奥克兰排名倒数第三，而新西兰首都则垫底，且落后距离相当大。
奥克兰和惠灵顿是 PIRI 100 指数中仅有的八个在过去五年里出现价格下跌的市场。
然而，Knight Frank 的分析师也给新西兰带来了一些好消息。在他们报告评选出的全球十大“最热门住房市场”中，与科莫湖、曼哈顿上东区等国际宠儿并列的，竟然是皇后镇的 Dalefield。
Knight Frank 对皇后镇赞不绝口：
“在南阿尔卑斯山壮丽背景的映衬下，皇后镇依然是南半球最成熟的生活方式目的地之一，凭借其阿尔卑斯风光、冬日白雪以及丰富的餐饮、美酒和户外活动，全年吸引着游客。”
葡萄园投资与外资准入新政
美酒在《财富报告》中也被提及。葡萄园投资被确定为全球性的“财富趋势”。报告特别提到了南半球葡萄园日益增长的吸引力，包括中奥塔哥和马尔堡产区。
这对皇后镇来说，无疑又是另一大利好。
同样相关的还有新规允许外国人购买价值超过 500 万纽币的新西兰房产。Knight Frank 认为这可能成为高端新西兰房产的需求来源。虽然事实的确如此，但富裕的澳大利亚人和新西兰人仍将是此类房产的主要买家。《财富报告》指出，这类人群规模将会非常充裕。
财富创造模型与未来五年展望
Knight Frank 拥有一套“财富规模模型”，记录了全球财富创造的速度。它预测未来五年“超高净值人士”：即身价超过 3000 万美元的人数将会上升。
这意味着在短短五年内，澳新地区将增加 10,000 名超高净值人士。虽然大部分是澳大利亚人，但其中相当一部分人会将目光投向新西兰的顶级房产。
对于悉尼人和墨尔本人来说，飞往皇后镇比飞往澳大利亚许多地方都要近。而气候变化可能会增加其吸引力。
汇率优势与跨塔斯曼投资趋势
Knight Frank 指出，“澳大利亚在全球财富版图中表现远超其体量”，并“因其财富创造的多样性和持久性脱颖而出”。这必然会对新西兰的奢华房产市场产生冲击。
澳元兑纽币的汇率走强是另一个重要因素。这使得激流岛的海滨别墅或皇后镇的湖畔豪宅对澳洲富豪来说变得更加划算。
房东钻法律空子，奥克兰屡见群租乱象
奥克兰一现象令人担忧：一些房东利用法律漏洞继续经营“地下寄宿屋”。
奥克兰市议会去年检查了38家非法经营的寄宿场所，除9家外，其余房东均选择转为“整租协议”，或仅与其中一名租客签署单一租赁协议，从而规避监管。
在这些违规案例中，最典型的莫过于奥克兰北岸一个24个卧室的聚集区：四套房，每套六间卧室，连活动室（Rumpus room）也被用作睡眠区。这些房间不仅编有房号，还共用厨房和休息室，房东此前一直将这些房间分别转租给不同的人。
邻居实名举报：最担心安全隐患
居住在附近的Milton Cassidy在去年向市议会举报了这一情况。
Cassidy表示，他最担心的就是居民的安全，因为如果该物业不被归类为寄宿房，就不需要安装洒水灭火系统，也无需执行火灾紧急疏散程序。
市议会文件的确显示，该建筑仅安装了家用火灾报警器，而法律规定寄宿房必须具备更严格的消防安全措施。
走后门：把寄宿屋伪装成家庭住宅
市议会合规经理Adrian Wilson证实，这些房屋的报建用途本应是五居室家庭住宅，但房东却将其作为寄宿房使用，每间房都签署了单独的租赁协议。这两个地址内共有四栋住宅，每个地址上有12个床铺，最多有8名租客。租客之间互不相识，居住时长也各不相同。
Wilson指出，根据《建筑法》，一旦寄宿房住户超过5人，就必须满足特定的消防安全要求。
面对市议会给出的合规方案，房东并未选择申请昂贵的资源许可来继续经营寄宿房，而是选择转为单一租赁协议并减少居住人数。
Wilson表示，只要每户房客不超过5人，就属于合法范围，不再被归类为临时住宿。
他解释称，在寄宿房这种单独租房的情况下，住户之间没有联系，这会增加紧急情况下的风险。这也是为什么法律要求安装房间防火隔断和特定的火灾报警系统。而在单一租赁协议下，住户被默认为家庭成员或互相信任的朋友，在火灾等紧急情况下，他们更有可能互相提醒并确保每个人都安全逃生。
律师痛批：明显的法律漏洞
房产律师Joanna Pidgeon指出，这确实反映出了一种法律漏洞。她认为房东通过构造一个“首席租客”的合租假象，采取了一种“走后门”的方式提供住宿，这并不能真实反映租赁的本质。
单一租赁协议本是为互相熟识的家人或朋友设计的，现在的做法无法满足此类租客群体所需的安全标准。
Pidgeon还强调，这些居住在临时住所的弱势群体在“二房东”模式下仅被视为“室友”，无法直接根据法律享有针对房东的权利，极易遭受剥削。
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