一、通用核心原则
1. 所有口头承诺全部作废
销售、中介、房东口头答应的学区、赠送面积、落户、交房时间、补贴、改造规划等，必须写进合同补充协议，白纸黑字才有效。
2. 资金绝对不走私人账户
房款、定金、首付优先走监管账户/资金托管，不要直接转账给中介、房东个人、开发商销售，防止卷款跑路。
3. 先查产权，再交钱
任何定金、意向金缴纳前，先核实房屋产权信息，杜绝查封、抵押、共有、违建等问题。
二、二手房专属避坑
1. 产权严查，杜绝硬伤
查不动产登记簿：确认产权人是否和签约人一致，是否为多人共有（夫妻共有、继承共有），共有人必须全部到场签字。
排查限制：房屋是否被法院查封、抵押、冻结，是否存在回迁房、安置房、小产权、划拨土地（过户要补缴高额土地出让金）。
特殊房屋：法拍房、抵债房慎买，隐性债务、腾房难、税费高、无法落户问题极多。
2. 税费与户口大坑
提前算清全部税费：个税、契税、增值税、土地出让金、维修基金等，约定税费由谁承担，警惕中介低价报税费，后期额外加价。
户口强制迁出：合同写明迁出时间+逾期违约金，不然原房东户口不迁，你无法落户、上学。
学位锁定：查清楚该房源学位是否被占用、锁定年限，避免买完无学区。
3. 房屋实地核验
查房屋质量：渗水漏水、墙体开裂、水管老化、隔音差、顶楼漏水、一楼返潮，雨天看房最容易发现问题。
查欠费：水电、燃气、物业费、暖气费、宽带欠费，过户前全部结清，留存缴费凭证。
查租赁状态：买卖不破租赁，如果房子在出租，要租客放弃优先购买权、约定腾房时间，避免买完收不到房。
4. 中介与合同坑
中介费写死：明确佣金金额、付款节点，不要提前全款付中介费，建议过户完成再付。
慎签霸王条款：定金条款、违约责任、交房标准、家具家电留存清单全部写清，附家具家电拍照留存。
警惕“阴阳合同”：低价报税逃税，后期会有补交税费、征信、法律风险。
三、新房（期房/现房）专属避坑
1. 五证齐全是底线
必须查看：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房预售许可证》，无证楼盘坚决不买，极易烂尾、无法办证。
2. 拒绝虚假宣传
沙盘、宣传页、样板间都是美化版：样板间会缩小家具、隐藏承重墙、缩水公摊，以实际户型图、规划图为准。
配套陷阱：商业、地铁、学校、公园规划，没落地官宣的都不算，不要为远期规划高价买单。
3. 付款与烂尾风险
期房优先选央企/国企开发商，避开小房企、高负债房企，降低烂尾、延期交房风险。
拒绝一次性全款、内部认购、认筹金：未取证前的认筹、诚意金不受法律保护，退款极难。
看清交房标准：精装房写明品牌、型号、材质、装修标准，防止减配、偷工减料。
4. 合同重点条款
延期交房、延期办证违约金写高，拒绝开发商空白合同、补充协议单方面免责。
明确公摊面积、得房率、车位性质（产权车位/人防车位/租赁车位），人防车位无法买卖。
四、贷款与征信避坑
1. 买房前先自查征信，不要频繁点网贷、消费贷，避免房贷审批被拒。
2. 不要轻信中介“包过贷款”承诺，流水不足提前规划，不要造假流水，违法且会拒贷。
3. 明确房贷利率、还款方式、放款时间，警惕捆绑销售（强制买理财、车位、装修包才给放贷）。
五、交房/收房关键避坑
1. 先验房再签字、再交钱，不要先签收再看房。
2. 新房收房：索要《竣工备案表》《实测面积报告》，面积差多退少补写入合同。
3. 发现质量问题，书面提出整改要求，签字确认，不要口头协商，拒绝强行收房。
六、高频冷门坑提醒
1. 一楼慎选：潮湿、蚊虫、采光差、下水道反水；顶楼慎选：暴晒、漏水、隔热差。
2. 临街、高架桥、垃圾站、变电房、坟景房、高速旁房屋，贬值快、居住体验差，入手难转手。
3. 老旧小区注意：无电梯、管线老化、无停车位、物业瘫痪、拆迁规划落空。
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