陈某某和李某是未成年人陈某的父母，三人按份共有案涉房产，其中，陈某的房产份额由其祖父母出资，祖父母表示相关出资系对陈某的赠与。陈某某和李某向刘某借款90万元，并向刘某出具承诺书一份，承诺将该笔借款用于陈某的教育事宜，用案涉房产为该笔借款设定了抵押。后陈某某和李某将该笔借款用于企业经营。因陈某某和李某未按期还款，刘某向法院起诉，要求陈某某和李某返还借款本息并行使抵押权。陈某以其对父母的抵押行为不知情，抵押行为不符合被监护人最佳利益保护原则为由，主张抵押行为无效。
监护人抵押未成年人共有房产的效力认定涉及未成年人利益保护与交易相对人利益保护的价值衡平。审理此类案件时，既要确保未成年人利益不受损害，也不能随意限制交易的稳定性。
《中华人民共和国民法典》第三十四条第一款规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。”第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”笔者认为，监护人抵押未成年人的房产份额属于代理行为，代理的效力取决于该抵押行为是否符合“最有利于被监护人原则”。抵押行为的效力认定不仅关系到未成年人的利益，还关系到相对人的利益保护，故需要考察相对人在抵押时是否尽到审查义务，进而判断其主观是否为善意。结合本案例，分析如下：
准确界定房产权属。未成年人通常不具有独立的经济来源，实践中存在监护人出资购房登记在未成年人名下的情况，此种情况下，房产并非当然属于未成年人的个人财产，还需要考虑监护人的真实意思予以确定，如房产实际属于监护人财产或家庭财产，则监护人的处分行为并不必然损害未成年人利益。本案中，未成年人陈某的房产份额来源于其祖父母对其的赠与，属于其个人财产。陈某某和李某代理陈某处分其个人财产的行为，不应超出“为维护被监护人利益”的权限范围。
坚持最有利于被监护人原则。对于监护人为其个人债务抵押与未成年人共有房产的行为是否符合未成年人利益的问题，应结合借款的用途予以认定。本案中，陈某某和李某抵押陈某共有的房产，将借款用于企业经营活动，使陈某的财产处于不确定的风险之中，不符合最有利于被监护人原则。
审查相对人的主观状态。相对人应当知晓“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的法律规定，就监护人的抵押行为是否符合未成年人利益应当进行审查。实践中对于相对人的审查义务，存在形式审查和实质审查两种标准。笔者认为，相对人应在力所能及的范围内对监护人的抵押行为进行实质性审查。本案中，陈某某和李某抵押时出具了将借款用于陈某教育所需的承诺书，符合形式审查的要求，但仅凭该承诺书无法证明借款的实际用途。刘某明知抵押房产中存在未成年人的份额，亦应当明知抵押行为可能损害未成年人的利益，其仅要求陈某某和李某出具承诺书，不能认定其已经尽到审查义务，难以据此认定其主观善意。
综上，陈某某和李某抵押陈某共有房产的行为属于无权代理，未经被代理人陈某追认，不发生法律效力。
