直面二手房性价比,上海新房分化成了两个方向

3月，上海新房成交久违冲过四千套。

4月同样没有让人失望，再次逼近四千套大关。

这样的成绩虽然在二手房成交面前，还不在一个数量级，但我们也看到值得欣喜的数据变化：

1，今年首个积分盘出现，优质项目依然有客群基础；

2，平均去化周期首次企稳，全市存量持续降低；

3，和去年相比，新房的供应结构发生了极大变化。

这意味着新房市场基础逐渐牢固，而开发商们面对当下市场和二手房“性价比”不断走高的场面，也在主动求变。

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低密和上车盘

领衔4月新房成交

首先我们来看4月新建商品住宅成交套数TOP 10 。

其中，七盘均集中在外郊环间，横跨嘉定、青浦、闵行、松江多地，而在浦东曹路和金山新城，也有新盘持续成交，带领板块市场。

这批新房的主要价格段，单价都落在5-6万/㎡之间。以时代雲境、华发虹桥四季等盘为例，有地铁作为公共交通配套，周边配套或规划有一定起色，且总价段合适的上车盘，依然有广泛的成交基础。

另一方面，纯低密社区也有自己的独立市场。

从新江湾城的保利·珺园，到金山新城的建发瑞湖，同样在百套左右的月成交，在当下市场中也十分难得。可见纯低密的稀缺，在逐渐追求生活品质的当下，需求正在寻求匹配的产品。

而在新开认购的项目中，前滩元境以认购249%正式触发积分。

同时，4月总计32盘开盘，其中11盘认购率过百。

上一次触发积分，已经是去年12月的怀山望和萃屿原墅。

因此，这一次大前滩辐射圈内再次出现积分盘，也印证了前滩作为近几年的新秀，依然有着强大的号召力。稳定的产业发力，搭配太古里二期等商业持续扩圈，都为这个板块筑起牢固的护城河。

同时前滩向南，三林滨江成片公园规划雏形初现，完整后花园的生态价值让大前滩的宜居属性也再上一个台阶。

出圈的前滩花卉节，图源浦东发布

另外我们还注意，虽然开盘量依然在高位，但单盘的供应量却都在低位。其中，最大的批次来自澐启滨江，本批次供应177套房源，其余有22盘供应量都不到百套，最少的单批次推盘仅11套。

可见如今推盘节奏整体朝精细化方向发展，购买新房的决策周期也在拉长，这种双向选择正在让新房不得不在产品上持续发力，来形成与价格匹配的产品力。

全市成交接近四千套

存量持续下行

4月新建商品住宅成交3830套，同比下降15%，环比下降19.5%。

4月新建商品住宅供应2646套，同比下降34.7%，环比下降38.6%。

4月新建商品住宅成交均价77676元/㎡，同比上涨6.9%，环比上涨21.6%。

从全市成交情况来看，虽然相比去年4月，供求两端均有缩量，但成交均价依然站稳了脚跟。

如果用总价段进行切分，就能明显看到，700万以上的新建商品住宅，甚至较上月更好。

总价段1500万以上，同比、环比两组数据均有上涨。经过一年的蓄势，高端改善已经形成了新房中较为核心的购买力量，更好的配置、更卷的公区以及各自板块中的核心区位，共同构成了这一波豪宅成交。

其中，澐启滨江是4月高端改善的核心主力，后滩的板块能级也伴随着这样一处城市地标的崛起，而在大前滩辐射圈内打开市场。

在环线表现上，最突出的是内环以内，以及外郊环间两大区域。

内环以内由外滩瑞府领衔，虹口内环去年地王频出，外滩瑞府主打到外滩的距离更近，以及相对更低的市场价格，在混战中杀出重围。

5月即将到来的四批次土拍中，虹口再次拿出两幅内环内城市更新地块，虽然用地面积都不大，但地块所处位置都不错，或许也能为虹口的新房市场补充更多选择的空间。

感兴趣的朋友也可以关注我们之后对土拍的一手分析与快报。

外郊环间的情况则相对复杂，嘉定南翔、青浦赵巷、闵行颛桥、浦东曹路、宝山杨行等多个板块，均有自己的红盘领衔刚需成交。

总价在500-750万区间的近郊新盘，正在逐渐找回自己的节奏。这一批新盘是去年住宅新政后收益最大的项目，更多的阳台面积，直接拉高了新房的性价比，与周边次新有了一战之力。

最后我们看一下全市存量。

正如我们在前面讨论的，4月虽然开盘量比较高，但实际每盘推出的房源数并不多，这在新建商品住宅供应套数环比下降38.6%也可见一斑。

因此，全市存量依然维持在下行通道中，再次回到5万套的存量水平。但与此同时，存量套均面积再次上涨，逼近120㎡关口。

这意味着全市新房的主力去化依然在120㎡以内的户型产品上，改善以及更高端产品有些“叫好不叫座”，除了个别明星楼盘外，大面积段存量去化并不理想。

另一反面，我们以近12个月的平均月成交量，来看全市去化周期变化情况。

在去年5月开始，全市平均去化周期逐渐走高，到今年4月，终于有了加快趋势。

新房的成交有着显著的季节差异，通过过去12个月成交量的指标，我们希望看到一个更加均衡、更加反映真实市场情绪变化的指标。

某种意义上，或许也是新房市场轻轻触底的信号。

积极求变的供应结构

成交以外，我们再看一下供应结构，作为市场的前哨，供应端的变化往往比市场的反应更快。

与去年1-4月的供应结构相比，整体供应数量非常接近，并没有拉开差距。

真正出现差距的，体现在不同总价段的结构上。

其一，1500万以上的供应套数，今年更多。

其二，550万到1500万的腰部供应全面收窄。去年集中供应在550-700万区间，今年已经回落到400-550万总价段。

两者结合起来就能看到，头部顶豪在地块支撑的情况下，依然致力于挖掘对应市场。但刚需到改善的供应重心正在逐级回落，核心供应回到5万/㎡左右的全市均价。

这意味着新房不再沉迷于改善置换，而是以身入局，尝试回到更常规的序列，直面与二手房的正面竞争。

在新房：二手房成交逐渐拉开到1:8的当下，这种“新房”的自救，有去年开始实施的新政加持，也有在产品定位上的主动求变。

如果控制总价段后的新房再次出击，“买新不买旧”能否卡进如今的置业链条。

接下来的成交，会有答案。

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