2026.05.02

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作者 | 第一财经 马一凡、郑娜

今年的“金三银四”，中国一二线城市房地产市场交出了一份不同以往的成绩单。

以上海为代表，二手房成交量明显回升，价格出现止跌迹象，市场情绪也在悄然变化。

与此同时，多个核心城市一二手房成交量冲高，叠加政策环境持续优化，多项关键指标正释放出楼市周期切换的积极信号，市场预期随之出现边际改善。

上海二手房创十年4月成交量新高

刚刚过去的4月，上海楼市表现尤为亮眼，成为本轮市场变化中最具代表性的城市。

根据“网上房地产”数据，4月上海二手房共计成交28742套，同比上涨约22.3%，这一成交量更超过2019年4月的27080套，刷新了近十年来4月份单月成交套数的最高纪录。

同时，4月单日网签最高达1632套，“金三银四”两个月累计成交约5.92万套，这两个数据均为近五年新高。

从历史数据来看，2026年4月的成交水平不仅超越2019年约2.71万套的小阳春高点，也明显走出2021年以来的调整周期阴霾。

全月日均成交超过950套，且有8个单日突破千套，市场活跃度显著提升。

价格端也出现积极变化：据国家统计局数据，今年2月、3月上海二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.4%，实现2025年以来首次连续上涨且涨幅扩大，显示出“量价齐稳”的修复特征。

市场结构方面，总价200万至400万元的刚需房源仍为成交主力，500万元以上改善型产品虽有回升但幅度有限。

北京市场同样延续回暖态势。4月北京二手住房网签量达17893套，同比上涨超过15%，创近五年同期新高。此前，2025年12月网签量已回升至17181套，重回“荣枯线”之上；今年3月更达到19886套，为近15个月高点，显示出市场活跃度持续提升。

深圳则呈现出新房带动市场的特征。4月一二手住宅合计网签9044套，环比增长15%，时隔一年重回9000套以上水平。其中，一手住宅成交3400套，环比上涨20%，成为主要驱动力；二手住宅成交5644套，环比上涨11%，保持稳定增长。改善型需求明显增强，部分高端项目去化率超过九成，总价结构亦呈现上移趋势。

广州市场在政策与价格调整双重作用下逐步回暖。4月新房成交保持周度千套以上水平，同比明显修复；二手住宅网签10426套，同比增长4.84%，延续“小阳春”热度。

杭州则表现出“量稳结构热”的特点，4月二手房成交9968套，同比增长5.8%。同时，高端改善项目集中入市并快速去化，显示出高端需求韧性较强。

整体来看，一线及核心二线城市均出现不同程度回暖，但表现路径有所分化：上海以二手房全面回升为特征，北京稳步修复，深圳由新房引领，广州依赖政策与价格调整，杭州则呈现高端市场活跃的结构性亮点。

业内看好一线城市修复前景

从全国层面来看，房地产市场仍处于筑底与修复并行阶段。

中指研究院数据显示，2026年4月，中国百城新建住宅均价为每平方米17129元，环比上涨0.08%，同比上涨2.18%；二手住宅均价为每平方米12733元，环比下降0.46%，同比下降8.34%。

成交方面，重点城市表现更为活跃。4月（截至29日）重点20城二手房成交量约15万套，同比增长13.2%，延续“小阳春”行情。该机构认为，受春节时间偏晚影响，需求释放节奏后移，加之市场预期边际改善，推动成交量明显增长。

政策层面，4月底深圳、广州相继优化调控措施，包括降低购房门槛、提高公积金额度及发放补贴等。业内普遍认为，参考此前京沪政策落地后的市场反馈，新政有望进一步带动广深市场活跃度提升。

对于后市，多数机构持审慎乐观态度。中指研究院预计，在“好房子”带动下，5月核心城市新房市场将保持量价平稳；二手房市场受入学需求阶段性减弱影响，成交量或出现自然回落，价格维持小幅波动。

值得注意的是，近期包括高盛、摩根大通在内的国际投行相继释放对中国房地产市场的积极信号，普遍看好一线城市的修复前景。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，这类机构更多是从资本市场角度判断周期、切换机会，其趋势性判断具有一定参考价值。

卢文曦认为，一线城市的回暖或将对二线、三四线城市形成传导，但在当前市场格局下，传导路径和强度仍有待进一步观察。

安居客上海则表示，本轮市场修复并不意味着大幅上涨周期重启，在“房住不炒”主基调下，市场更可能呈现“量升价稳、温和修复”的运行特征。

微信编辑 | 格蕾丝

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