2026年4月底，国家税务总局和上海税务部门接连曝光两起不动产交易偷税大案。那个被中介称为"行业惯例"的阴阳合同操作，正在从"灰色地带"加速滑向刑事红线。

两起案子，同一个信号

2026年4月28日，国家税务总局正式通报头部网红白冰偷税案件。经查，白冰在2021年至2024年期间，通过转换收入性质、虚假申报等方式偷逃税款，其中明确包括以阴阳合同做低二手房申报价格、少缴契税。2025年10月，税务机关对其作出追缴税款、加收滞纳金并处罚款合计1891.24万元的处理处罚决定。

2026年4月30日，上海市税务局跟进通报三起涉税违法案件，其中最引人注目的一起，是上海圳塬压缩机有限公司转让厂房的偷税案。这家公司2020年1月转让厂房时，将真实成交价约3000万元做低至2500万元网签，再通过法定代表人实际控制的一家物业公司虚构500万元"装修服务"，虚开50份增值税普通发票拆分收入。税务机关2024年10月立案，2025年9月作出处罚：追缴税款、滞纳金加罚款共计242.91万元，虚开发票部分移送公安机关。

一个是个人住宅，一个是工业厂房。一个被总局点名，一个被地方曝光。两条平行线交汇在同一个点上——做低房价、虚假申报，已成为税务精准打击的标靶。

上海法院的判例：做低房价的条款，法院也认无效

律师的职业习惯，只要是法律问题，就喜欢检索案例。结果是：阴阳合同不仅面临税务稽查，在上海法院的民事审判中，相关价格条款同样被否定。

上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初号判决：买卖双方为避税，在合同约定的380万元转让价之外，另行签订补充协议约定65万元"装修补偿款"。法院明确认定：380万元的价格条款"非双方真实意思表示且损害了国家税收"，该条款无效，应按照双方真实合意即445万元认定交易价格并申报纳税。

上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第号判决：合同约定房价115万元，同日补充协议约定"净到手价172万元"，差额57万元为"维修基金、家具家电、自愿补偿款"。法院认定：双方"确曾合意做低房价逃避税收"，合同价格条款无效，应按172万元的真实价格申报纳税、继续履行。

上海浦东法院2021年首例适用《民法典》判决的一起案件更为典型：买家吕先生为多申请贷款，与卖家侯先生签订330万元的虚假合同"做高"房价，真实成交价仅295万元。银行放款后，卖家拒不退还23万元差价。法院依据《民法典》第146条判决：虚假意思表示实施的民事法律行为无效，卖家须返还23万元及利息。

这三个案子传递的裁判规则高度一致：做低或做高的价格条款无效，法院以真实交易价格为准；双方均有过错的，谁都不能从违法行为中获利。

"最低计税价"从来不是安全线

很多购房者至今还有一个误解："税务系统不是有个最低计税价格吗？只要申报价不低于这个底线，高出来的部分想怎么写就怎么写。"

这个说法，前半句已经过时，后半句从来就没对过。

早在2007年，国家税务总局就要求各地建立房屋交易最低计税价格制度。2008年起逐步引入房地产评估技术，按市场法生成"最低计税价格"——申报价高于这条线的，按申报价征税；低于这条线的，按核定价征税。但过去的中介常规动作是：去交易中心"试最低核验价"，买卖双方按接近底线的价格申报，差价以"装修补偿款""家具家电款"等名义私下走账。

这个认知，在2024年之后已经彻底失效。

2024年3月20日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2024〕4号）正式施行，首次将"以签订阴阳合同等形式隐匿或者以他人名义分解收入、财产"明确列为刑法第二百零一条逃税罪中的"欺骗、隐瞒手段"。逃避缴纳税款10万元以上且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑；50万元以上且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑。

注意！在上海，一套普通住宅做低一两百万，税额缺口轻松就能越过刑事门槛。

更关键的是，"最低计税价格"只是税务申报环节的价格下限，从来不是交易合规的"安全通行证"。税务机关一旦启动稽查，资金流穿透核查足以还原整笔交易的真实面貌。

上海的"三价就低"，堵住了两头占便宜的路

上海二手房交易者还面临另一重现实约束："三价就低"。

自2021年8月起，上海二手房贷款实行"三价就低"原则：银行根据合同网签价、银行评估价、涉税评估价三者中的最低值审批贷款额度。

这直接催生了一种危险的"双向操作"：对税务局，网签价做低以省契税；对银行，又希望网签价做高以多贷款。但在今天，税务和银行的数据一旦交叉碰撞，两个价格之间的巨大缺口就是摆在桌面上的证据——偷逃税款和骗取贷款的红线可能同时触发。

厂房拆分"装修合同"——同样的套路，更重的代价

圳塬公司的案子比个人住宅的阴阳合同"技术含量"更高：不仅签了阴阳房屋买卖合同，还通过关联公司虚构500万元装修服务合同，开具50份增值税普通发票。

企业转让厂房涉及的税种更多、税率更高——增值税、土地增值税、企业所得税、印花税，尤其是土地增值税实行30%-60%的超率累进税率。但代价也更惨烈，除了242万元的追缴+滞纳金+罚款，虚开发票部分直接被移送公安机关。

更值得警惕的是，历史旧账随时可能被翻出来。圳塬公司交易发生在2020年，税务机关2024年立案、2025年处罚。大数据留痕的环境下，不存在"过了几年就安全了"的说法。

那个"大家都这么干"的时代，已经随着大数据征管和"两高"司法解释的到来而终结。近期税务机关连续通报的案件，也是一种风向，一个警示。从律师的角度，买房虽是大事，为了一点税钱给自己绑上一颗不知何时会引爆的雷，不值得。

（本文基于国家税务总局2026年4月28日通报、上海市税务局2026年4月30日通报及相关法院判决整理分析，仅供普法参考。）