沿着广州地铁看二手房009：怡芳苑

今天，继续《沿着广州地铁看二手房》系列文章第9站，寻找到广州地铁1号线芳村站周边“地铁房”的成交量之王——怡芳苑。2024年以来，该小区共成交了41套二手房，其中2024年12套，2025年25套，2026年以来4套。

从成交数据看，怡芳苑呈现出“总价亲民，单价低位徘徊，市场波动剧烈”的特征。

成交总价方面，高度集中在150万–250万元区间，占比超六成，少量小户型或急售房源甚至下探至60万–100万元，显示出该小区作为刚需“上车盘”的典型低门槛属性。

成交单价方面，价格中枢长期维持在2.2万–2.8万元/㎡，但价格分化极为明显：2024年尚有部分房源维持在2.7万–3.0万元/㎡，而2025年下半年至2026年初，受市场下行影响，实际成交价已普遍回落至2.0万–2.5万元/㎡，甚至出现了多宗1.7万–1.8万元/㎡的低价成交案例。

整体来看，小区价格支撑相对薄弱，目前处于“以价换量”的深度调整期。