✅ 一、过户前：产权与风险核查（重中之重）
1. 查产调（不动产登记簿）
🔺必查：抵押、查封、冻结、居住权、共有情况。
🔺共有房：所有共有人必须到场签字（如夫妻共有）。
2. 核房屋性质与土地
🔺商品房/房改房/经适房：经适房需满5年并补缴土地出让金。
🔺土地：出让/划拨；住宅产权70年，注意剩余年限。
3. 清租与户口
🔺有租赁：需租客签放弃优先购买权，交房前解约。
🔺户口：合同写明迁出时限+违约金（逾期按日罚房款万分之五）。
4. 资金监管（必做）
🔺房款走官方资金监管账户，不直接付卖方/中介。
📄 二、必备材料（大连2026）
🔺卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证+离婚协议、不动产权证、网签合同、资金监管协议。
🔺买方：身份证、户口本、结婚证/单身证明、购房资格证明、银行卡（缴税用）。
✴️特殊：继承房带继承公证；委托代办带公证委托书。
📝 三、过户流程（大连，最快1天）
1. 网签备案+资金监管（不动产中心/政务网）。
2. 税务申报+缴税
🔺买方：契税（首套≤140㎡1%，>140㎡1.5%；二套≤140㎡1%，>140㎡2%；三套及以上3%）。
🔺卖方：增值税（满2年免，不满2年5.6%）；个税（满5唯一免，否则1%或差额20%）。
3. 不动产登记（过户）：双方到场提交材料，审核通过后受理。
4. 领新证：现场领或邮寄，核对产权人、地址、面积。
5. 水电气物业交割：过户当天同步办理，结清欠费、更名、抄表。
6. 迁户口+尾款：确认户口迁出后，解冻监管尾款给卖方。
⚠️ 四、核心避坑要点
1. 合同写死6点：总价、付款节奏、过户/交房日期、户口迁出时限、家具家电清单、违约金（房款5%-10%）。
2. 解押前置：有抵押必须先解押再过户，别用买方首付解押（风险高）。
3. 交房验房：查漏水、墙体、设施完好；留存交割清单+照片。
4. 税费算清：明确“各付各税”，避免卖方把个税转嫁给买方。
💰 五、大连过户费用参考（2026）
💰契税：1%-3%（买方）。
💰增值税：5.6%（不满2年，卖方）。
💰个税：1%或差额20%（卖方，满5唯一免）。
💰登记费：住宅80元/件（买方）。
🔘印花税：免（住宅）。
七个要过户：
1. 房产证要过户
2. 电卡要过户
3. 水卡要过户
4. 燃气卡要过户
5. 暖气卡要过户
6. 维修基金要过户
7. 物业合同要过户四个必查：
8. 户口是否迁出
9. 房屋是否抵押
10. 房屋是否设有居住权
11. 学位名额是否已用
