成都楼市成交格局已变:低总价新房领跑,二手房市占率达80%

五一假期落下帷幕。

据成都市文广旅局消息，全市共接待游客1648.3万人次、按可比口径增长6.2%，旅游总花费134.71亿元、增长4.4%，并且，在国内深度文化游热门目的地中，成都位列第一。

此外，成都多家房企也公布了五一期间的销售海报：

各房企发布的五一期间成交海报

五一期间成交火热只是一个市场切面，我们如果叠加刚刚过去的4月市场，可以看到更加全面的市场走势。

4月，成都的新房和二手房市场交出这样一份成绩：全市商品房成交6218套，环比上涨0.9%，全市二手房成交24498套，环比上月上涨5.4%，同比去年上涨0.1%。

这组数据背后还有一个新的趋势：成都二手房新房比达到3.93——二手房的市占率已经从1月份的78%，达到约80%。

二圈层的“逆袭”：低总价新房领跑

4月，在成都网签套数TOP10的新盘中，我们发现了这样的一个趋势：

上月网签前10的楼盘中，7个都位于原二圈层，仅龙湖·滨江峯萃、越秀·天悦云萃Ⅲ和国宾泊萃位于5+2区域，且这些成交前10的楼盘，大多总价在200万级。总价段更“温柔”，叠加新规产品的高得房率，成为首置、首改客群的优选。

这种成交结构主要来自于两方面：

一是，来自供应格局的改变。

中指研究院数据显示，4月，成都5+2区域新房供应1270套，占比全市新房的29.8%，与此同时，原二圈层的供应2312套，占比全市新房供应的54.2%，而此前，5+2新房供应量通常能占比40%左右。

同时，5+2区域的老库存也正在出清。新房的供应结构改变，也正带来成交的分化。

二是，从价格来看，当5+2区域的单价普遍站上3万元/㎡，部分周边板块便有了更大的价格优势。

克而瑞深度咨询丨普睿四川区域发布的数据显示，对比2022年，当前5+2区域的市场呈现出愈发“高端化”——400-500万元总价段增幅35%；500-600万元总价段增幅32%；600-800万元总价段增幅93%；800-1000万元总价段增幅144%；1000万元以上总价段从168套增至2542套，增幅高达1413%。

图据：克而瑞深度咨询丨普睿四川区域

相较之下，周边板块则显得更加“温柔”。

以4月网签TOP1的项目东城金茂锦棠为例，项目位于龙泉驿区、东三环，就在地铁二号线旁，围绕项目，周边有建成的商业、规划的学校等各项配套，如果把东城金茂锦棠与同环线的三圣乡等板块对比，则形成了300万以上的价差。

二手房成交占比80%，

150万以下房源仍是成交主力

市场机构监测数据显示，2025年全国30个重点城市二手住宅成交面积占比已达65%，较上年提升4个百分点。其中，一线城市存量房主导态势尤为凸显：上海、北京二手房成交占比均突破80%，上海二手房与新房成交比更达到5.7:1的高位，显示出成熟市场以二手房流通为核心的鲜明特征。

过去的4月，成都商品房成交6218套，二手房二手房成交24498套，二手房成交占比已经达到约80%，这说明成都与京沪的差距正在快速收窄，在市场结构、交易重心与成熟度上，又一次向一线城市靠拢。

据贝壳成都二手房的成交结构，能够看到二手房的成交以100万以内的房源为主，今年1-4月，百万以内的二手房成交占比已达53.9%。除此之外，其余总价段的房源成交占比均出现一定程度的下滑。

贝壳研究院西南分院院长孙堃指出：“地段好、总价低的二手房，正在成为刚需客群的优选。这类房源大多配套成熟，填补着新房市场的供应空白。”

5月上新预告：约6个全新项目将登场

5月启幕，全新的供应也正在路上。

从预计取证的项目名单来看，新房供应量仍不多，5+2区域仅中粮·青云府、西派天麓、国宾风华三个全新项目将入市，除此之外，还有位于大面板块的万科产投 锦上映象|央邸、位于犀浦的菁弘万科 光曜、以及位于廖家湾的青都·墨香里三个全新项目预计取证。