CITI观点
4月二手房成交量创16个月高位；增长扩展至更多城市：12个城市同比增长>40%
二手房成交量同比增长10%，环比增长9%，达到31.7万套/周，创造了自2024年12月以来的16个月新高。除11个城市外（同比增长16%；上海创5年新高，北京创1年新高等），积极情绪已扩展至更广泛的二级和三级城市范围，包括东莞、无锡、宁波、合肥、南通、苏州等。我们发现在这12个城市中的趋势与工作人口数据一致。
与这12个城市的工作人口数据高度吻合
虽然全国强劲复苏不明显，但高效率的企业受益于产业升级（如科技）、新增上市公司数量（香港IPO数量全球如此，特别是长三角地区如无锡、苏州）。从工作人口数据来看，根据全国第五次普查，人口结构已升级：i）成都、苏州、东莞、杭州和宁波在工作人口密度排名前十（相对于常驻人口的工作人口比例），其中大部分常驻人口处于就业状态，苏州（64%）、东莞（65%）、宁波（64%）等。这些升级需求在少数几家成功企业出现后被触发。
关键城市高端需求复苏，尽管全国数据回落
中国高端市场在我们看来表现良好：i）4Q25和1Q26中高端购物中心同店零售销售增长约10%；ii）高端房屋销售（11个城市中30亿元以上）在1Q26同比增长2%，强势拉升高端项目。我们专注于前10大城市，它们占房企投资的81%。
与前一周期的另一重要区别
i）几个城市（深圳、广州）在4月多利多会议后宣布本地宽松措施。这轮本地宽松与之前周期中对财富效应的反应不同，之前主要反映房贷利率下调；后者在2024年11月至2025年1月销售限制放松后，很大程度上由散户投资者供应驱动，2026年不会重复（上海自3月26日起除外）。我们的分析显示2017-25年间在8个城市（北京、杭州、上海、南京、成都等）投资的房产已基本被终端用户吸收。ii）社交媒体影响：积极新闻对家庭预期的影响日益增强。我们看到所谓的HPF提升通过改善情绪辅助购房者，1-5月后可见变化（但非关键驱动力）。
复苏位置；自3月26日起关键城市出现更积极信号
在看到更多鼓励性市场数据后，我们在3月至4月升级为积极板块观点。简言之，新房和二手房成交量在多个城市转向增长，卖家数量减少。积极新闻流对家庭预期的影响日益增强，在1-5月间通过改善情绪支持房价复苏。我们认为关键城市房地产投资在政策支持下的缓慢复苏是最优情景。我们精选股票顶选：碧桂园、保利地产、新城控股（均在4月实现销售增长）、CRL、世茂股份。我们也看好贝壳在4月的二级成交量增长。
研报：Citi China Property_Secondary Volume Growth Spread to More Cities Recovery Well Set
研报来源：nlg.news
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