房产抵押没办登记,抵押人就不用担责?法院:照样要赔!
【指导案例168号】裁判要点：以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。1. 中信银行东莞分行向华丰盛公司发放贷款 7000 万元，陈志华、陈志波等人以自有房产提供最高额抵押。2. 案涉部分房产未取得不动产权证、房地权属不一致，双方签订抵押合同后未办理抵押登记。3. 借款人逾期欠息，银行起诉要求还款，并要求抵押人在抵押物价值范围内承担赔偿责任。4. 一审、二审、再审最终认定：抵押合同有效，抵押人因未办登记构成违约；银行未尽审查义务亦有过错。判决：抵押人在抵押物价值范围内，对债务不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。总观点：未办理不动产抵押登记，不影响抵押合同效力；抵押人应承担违约赔偿责任，债权人有过错的，减轻抵押人责任。根据《民法典》规定，设立不动产物权的合同，自成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。本案《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。2. 抵押人未办理抵押登记，构成违约，应承担赔偿责任抵押人在合同中承诺对抵押物享有合法处分权、无权属瑕疵，可依法办理抵押登记。但案涉房屋因房地权属不一致、无完备权属证书无法登记，抵押人违反承诺与合同义务，导致抵押权未设立，构成违约。因抵押权未设立，银行无法就抵押物优先受偿，损失相当于抵押物价值内的债权不能受偿部分。抵押人应按合同约定及法律规定，在抵押物价值范围内承担违约赔偿责任。4. 银行作为专业金融机构，未尽审查义务，存在明显过错当地房管部门早已明确函告：房地权属不一致的房屋不得办理抵押登记。银行作为专业金融机构，应知情、应预见、负有更高审查义务，但其仍接受该类抵押，对无法办理登记存在过错。银行在知晓无法办理登记后，未采取措施防止损失扩大，依据过失相抵规则，法院酌情认定抵押人在债务不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任。1. 不动产抵押没办登记，抵押权不设立，但抵押合同依然有效，抵押人不能免除责任。2. 抵押人承诺可办理登记却无法登记的，属于违约，需在抵押物价值内赔偿债权人损失。3. 金融机构对不动产产权、登记条件负有更高审查义务，未尽义务导致无法登记的，自身要承担相应后果。4. 借款抵押务必先查权属证书、房地主体是否一致、能否办理登记，再签订合同放款。
