【亦周地产】新房成交同比由正转负,二手房成交同比增幅扩大;深圳进一步优化限购和公积金贷款政策 | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年5月7日发布的报告《新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策——房地产行业第18周周报（2026年4月25日-2026年5月1日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。

新房成交面积同环比均由正转负。第18周47城新房成交面积262.8万平，环比下降7.6%，同比下降0.9%，同比增速较上周下降14.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为20.5%、-6.7%、-6.4%，一线城市同比增幅较上周收窄7.8个百分点、二、三四线城市同比增速分别下降17.3、15.4个百分点。

二手房成交面积环比降幅扩大、同比增幅扩大。第18周23城二手房成交面积为245.2万平，环比下降19.5%，同比上升21.9%，同比增幅较上周扩大10.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为28.5%、26.5%、0.7%，一、二线城市同比增幅分别扩大了16.9、14.7个百分点，三四线城市同比增幅收窄了10.6个百分点。

新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。截至第18周末，13城新房库存面积7877.0万平，环比增速为0.3%，同比增速为1.3%；去化周期21.0个月，环比下降0.3个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、18.7、64.0个月，一线城市环比下降0.4个月，二、三四线城市环比上升0.1、1.5个月，一线城市同比下降0.1个月，二、三四线城市同比分别上升5.4、10.4个月。

土地市场成交量环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第17周百城全类型成交土地规划建面为792.0万平，环比上升23.2 %，同比下降31.9%；成交土地总价为229.1亿元，环比上升239.9%，同比下降34.2%；成交土地楼面均价为2893元/平，环比上升175.9%，同比下降3.4%；土地溢价率为9.7%，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点。

房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第18周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降2.6%，同比上升967.1%。总偿还量为67.8亿元，环比下降47.6%，同比上升46.3%；净融资额为52.3亿元。

板块相对收益有所上升。第18周房地产行业绝对收益为3.8%，较上周上升4.8pct，相对收益（相对沪深300）为3.1%，较上周上升4.9pct。房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X。

1）4月28日，政治局会议召开，此次会议对于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。

2）深圳自4月30日起进一步优化限购和公积金贷款政策。①在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套；②新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。③提高住房公积金贷款额度，个人从60万元提高至70万元，家庭从110万元提高至130万元。②优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从40%提高至60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从50%提高至70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从20%提高至40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮170%，即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第18周：4月25日-5月1日）相比于上周，新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；一线城市新房库存面积去化周期环比下降、二、三四线城市环比上涨，一线城市同比下降、二、三四线城市同比上涨。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为2.4万套，环比下降6.2%、环比由正转负，同比上升2.7%、同比增幅收窄；新房成交面积为262.8万平方米，环比下降7.6%、环比由正转负，同比下降0.9%、同比由正转负。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.6、0.8、0.9万套，环比增速分别为16.1%、-13.0%、-11.3%，同比增速分别为20.2%、-9.1%、5.1%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为66.7、100.1、96.0万平方米，环比增速分别为18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为20.5%、-6.7%、-6.4%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为82.3万套，环比增速为3.9%，同比增速为-0.6%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为47.5、18.1、16.6万套，环比增速分别为1.9%、7.0%、6.6%，同比增速分别为-9.3%、6.3%、24.4%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.0、6.1、8.9、2.4万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为3.5%、-0.3%、0.6%、-6.6%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-11.9%、1.7%、-5.3%、-13.8%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为23.7个月，环比上升0.3个月，同比上升2.8个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为20.0、20.6、75.9个月，一线城市环比下降0.4个月、二、三四线城市环比分别上升1.2、6.7个月，一线城市同比下降0.8个月、二、三四线城市同比上升6.8、14.8个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为34.1、7.3、17.3、17.0个月，北京环比上升0.1个月，上海、广州、深圳环比分别下降0.2、1.0、1.7个月，北京、上海、广州同比分别下降2.9、0.02、1.0个月，深圳同比上升6.4个月。

13个城市新房库存面积为7877.0万平方米，环比增速为0.3%，同比增速为1.3%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3879.0、2225.0、1773.0万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.3%、1.4%、0.04%，同比增速分别为-7.7%、4.4%、22.8%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为21.0个月，环比下降0.3个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、18.7、64.0个月，一线城市环比下降0.4个月、二、三四线城市环比上升0.1、1.5个月，一线城市同比下降0.1个月、二、三四线城市同比分别上升5.4、10.4个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为2.8万套，环比下降18.4%，同比上升24.5%；成交面积为245.2万平方米，环比下降19.5%，同比上升21.9%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.2、1.3、0.4万套，环比增速分别为-7.1%、-25.1%、-23.2%，同比增速分别为31.8%、27.5%、-0.3%；一、二、三四线城市成交面积分别为98.3、104.4、42.5万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为28.5%、26.5%、0.7%。

土地市场方面，我们选取2026年第17周 (4月20日-4月26日)的数据，土地市场环比量价齐涨、同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市同环比均量价齐涨，二线城市环比量价齐涨、同比量价齐跌，三线城市环比量跌价涨、同比量价齐跌；一、三线城市溢价率同环比均上涨，二线城市环比上涨、同比下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为792.0万平方米，环比上升23.2%，同比下降31.9%；成交土地总价为229.1亿元，环比上升239.9%，同比下降34.2%；成交土地楼面均价为2893.4元/平，环比上升175.9%，同比下降3.4%；百城成交土地溢价率为9.7%，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为96.0、317.5、378.5万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为171.1%、41.5%、-1.2%，一、二、三线城市同比增速分别为214.6%、-46.6%、-29.5%；一、二、三线城市成交土地总价分别为113.2、78.2、37.7亿元，一、二、三线城市环比增速分别为2864.4%、145.8%、18.6%，一、二、三线城市同比增速分别为10602.4%、-72.4%、-40.5%；一、二、三线城市平均楼面价分别为11794.0、2464.4、995.8元/平，一、二、三线城市环比增速分别为993.5%、73.8%、20.1%，一、二、三线城市同比增速分别为3301.7%、-48.3%、-15.6%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为3.3%、1.7%、14.2%，一、二、三线城市环比分别上升3.3、1.7、10.3个百分点，一、三线城市同比上升3.3、11.2个百分点、二线城市同比下降8.6个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为126.9万平方米，环比上升69.0%，同比下降33.5%；成交住宅土地总价149.9亿元，环比上升295.1%，同比下降29.3%；成交住宅土地楼面均价为11810.2元/平方米，环比上升133.8%，同比上升6.2%；百城成交住宅类用地溢价率为37.5%，环比上升33.3个百分点，同比上升22.5个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为20.2、33.5、73.2万平米，二、三线城市环比增速分别为-4.0%、82.0%，二、三线城市同比增速分别为-73.2%、10.9%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为85.3、43.4、21.1 亿元，二、三线城市环比增速分别为72.5%、65.6%，二、三线城市同比增速分别为-75.7%、-36.5%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为42219、12975、2884元/平，二、三线城市环比增速分别为79.7%、-9.0%，二、三线城市同比增速-9.5%、-42.8%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为9.4%、10.1%、58.3%，二、三线城市溢价率环比上升10.1、50.6个百分点，二线城市同比下降13.2个百分点、三线城市同比上升56.9个百分点。

中央

4月28日，政治局会议召开，此次会议对于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。

住建部：住房城乡建设系统认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断加强重点行业领域安全监管，各项工作取得新进展新成效，住房城乡建设领域安全形势总体平稳。

地方

深圳：自4月30日起进一步优化限购和公积金贷款政策。①在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套；②新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。③提高住房公积金贷款额度，个人从60万元提高至70万元，家庭从110万元提高至130万元。②优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从40%提高至60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从50%提高至70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从20%提高至40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮170%，即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。

苏州：苏州市住房公积金管理中心发布“新农人”专属政策礼包，为其提供缴存补贴、利息补贴、低息贷款及税收优惠等专属服务，政策明确35周岁以下本科及以上学历者贷款额度可上浮50%至最高225万元。

广东：《广东省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式发布，提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力稳定房地产市场，全面提升群众居住品质。

香港：香港差饷物业估价署公布，3月私人住宅售价指数按月上升1.4%，报312.8点，连续第十个月上涨，屡创逾两年新高。今年首三个月累计升幅达4.4%，并较2025年3月所创逾八年半低位累计反弹9.8%。

江西：江西省住房和城乡建设厅等五部门于近期关于印发《江西省新房购置“一件事”工作实施方案》的通知，2026年6月底前将实现该事项线上线下融合办理，优化购房办事流程。

郑州：郑州住房公积金管理中心发布通知，明确住宅小区老旧电梯更新改造可提取本人、配偶、子女的住房公积金支付个人分摊费用，提取总额不超过实际负担费用，自工程验收单签订之日起五年内可申请提取。

河北：4月28日，河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要全文发布。纲要提出，将通过利用存量房源、发放租赁补贴等方式，满足新增住房保障需求。

广州：广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。主要内容包括：1）优化住房公积金使用政策，提高住房公积金贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至100万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元；2）对2026年底前网签新房且1年内出售旧房的居民，按贷款总额1%发放“卖旧买新”补贴，单套最高3万元，总额2亿元；3）落实“去库存”要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，并继续使用专项债券收回低效存量土地等。

江门：江门市于4月28日实施“人才房票”政策，符合条件人才购房可享最高6万元补贴，并提升公积金贷款额度，首批覆盖三区31个项目超3600套房源。

本周（4月25日-5月1日），在大盘表现方面，上证指数收于4112点，较上周上升32.26点，涨跌幅为0.8%；创业板指收于3677点，较上周上升9.36点，涨跌幅为0.3%；沪深300指数收于4807点，较上周上升37.94点，涨跌幅为0.8%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为有综合、电子、石油石化，涨跌幅分别为7.8%、4.8%、4.4%；涨跌幅靠后的行业依次为通信、食品饮料、银行，涨跌幅分别为-2.0%、-1.2%、-1.0%。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.8%，较上周上升4.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为3.1%，较上周上升4.9pct。房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为绿地控股、金地集团、保利发展，涨跌幅分别为16.3%、7.4%、4.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为滨江集团、招商蛇口、万科A，涨跌幅分别为-6.6%、0.9%、2.6%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、融创中国、中国海外发展，涨跌幅分别为7.1%、6.5%、5.9%，涨跌幅靠后的公司依次为龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团、碧桂园，涨跌幅分别为-2.3%、-1.2%、0.0%、0.0%。

2025年年报：

大悦城：2025年营业收入308.9亿元，同比下降14%；归母净利润-23.5亿元，亏损减小（2024年：-29.8亿元）。

绿地控股：2025年营业收入1800.9亿元，同比下降25%；归母净利润-262.1亿元，亏损扩大（2024年：-155.5亿元）。

华发股份：2025年营业收入834.3亿元，同比上升39%；归母净利润-95.0亿元，由盈利转为亏损（2024年：9.5亿元）。

建发股份：2025年营业收入6712.7亿元，同比下降4%；归母净利润-108.1亿元，由盈利转为亏损（2024年：29.5亿元）。

高管变动公告：

陆家嘴：杨国兴先生因工作安排原因辞去公司第十届董事会董事、薪酬与考核委员会委员、战略与ESG委员会委员职务。辞任后，杨国兴先生将不再担任公司任何职务。

雅生活服务：陈卓雄先生由于已届龄退休，已提请辞任本公司执行董事兼董事会联席主席及风险管理委员会成员。

鑫苑服务：1）王勇先生因有意投入更多时间和精力于个人事务，已辞任本公司执行董事及首席财务官职务。2）汤宇操先生已获委任为执行董事，李京梅女士和侯凯文先生已获委任为独立非执行董事；李轶梵先生因有意投入更多时间和精力于事业发展及个人事务，已辞任本公司非执行董事职务。

中海物业：林云峰先生将退任本公司独立非执行董事、可持续发展督导委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员；郭磊先生将辞任本公司非执行董事；李镇强先生将获委任为本公司独立非执行董事、可持续发展督导委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员；刘慧明先生将获委任为本公司非执行董事。

世联行：陈卫城先生因个人原因请求辞去公司董事、董事长及董事会专门委员会相关职务，辞去上述职务后，将不在公司及下属子公司担任任何职务。

招商蛇口：孔英先生期满离任后不再担任独立董事以及董事会各专门委员会中的全部职务，为保证公司董事会规范运作，孔英先生继续履行相关职责。

深深房A：独立董事米旭明先生因个人原因申请辞去公司独立董事及相关董事会专门委员会职务；公司董事会决定提名宋博通先生为公司独立董事候选人。

武商集团：董事会授权公司董事长潘洪祥代行总经理职责。

建发国际集团：程东方先生已获委任为建发国际投资集团有限公司非执行董事。

首开股份：工作调整原因，高士尧女士申请辞去公司董事会秘书职务，辞任后高士尧女士仍继续担任公司总法律顾问职务。

经营数据公告：

张江高科：公司发布2026年第一季度经营数据公告，公司房地产业务合同销售面积2.3万平方米，实现合同销售金额5.3亿元，同比减少44.1%。

保利置业：公司发布截至2026年3月31日止三个月未经审核营运数据，其中营业收入达226.9亿元，归母净利润达4.5亿元。

港龙中国地产：集团发布2026年3月未经审核营运数据，集团连同其合营公司和联营公司由2026 年1月至3月共实现合同销售金额约人民币42.5亿元。

股权变动公告：

华夏幸福：公司实际控制人王文学先生解除质押1859.1万股股份，占公司总股本的0.5%，解除质押后，累计质押股份1859.1万股，占公司总股本的0.5%。

其他重要公告：

衢州发展：股票于2026年4月22日、4月23日、4月24日连续3个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到20%，属于股票交易异常波动情形。

金融街：1)“23金街03”将于4月28日付息，当期票面利率为3.3%，每张面值1000元的本期债券派发利息32.5元(含税)。2)“23金街03”回售金额为5.7亿元，本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为0张。3）本期债券存续期前3年票面利率为3.1%，根据公司的实际情况以及当前的市场环境，在本期债券的第3年末，本公司选择下调本期债券票面利率34个基点，即本期债券存续期后2年票面利率为2.8%。

京城佳业：截至2025年12月31日年度末期股息为每股0.1元。

保利物业：截至2025年12月31日年度末期股息为每股1.4元。

本周房企国内债券总发行量同比上升、环比下降，总偿还量同比上升、环比下降。2026年第18周（4月25日-5月1日）房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降2.6%，同比上升967.1%（前值：-11.6%）。总偿还量为67.8亿元，环比下降47.6%，同比下降46.3%（前值：-18.9%）；净融资额为52.3亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为上海城开、建发房产、广州市番盈新投资，发行量分别为11.2、10.1、10.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为首创城发、美的置业、上海仁杰河滨园房地产，偿还量分别为18.5、15.0、14.8亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。